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    最近五六年的時間，香港的樓市持續升溫，炒樓風越來越嚴重，一些炒家不滿足於炒一套房或者一層單位，轉而炒賣整幢大廈，形成“炒大廈”、“炒酒店”熱潮。

    中環、灣仔、尖東等各繁華商業區頻頻傳出整幢商業大廈以高價易手的消息，其中最為人津津樂道的就是李華龍旗下公司金門建築公司的金門大廈，以及中環的聯邦、國際兩幢大廈的炒賣。

    金門大廈並沒有整棟買賣，但李華龍賣出這棟大廈的大部分物業，以及購買公司的董事長被李華龍一篇文章送進了監獄，這些事情引起了香港媒體的廣泛報道。

    購買聯邦大廈和國際大廈的賣家是擁有悠久曆史的華人百貨公司永安公司，早年，永安公司花重金在魔都繁華地段建造了鼎鼎大名的永安百貨，如今的永安百貨公司沒有當年那麽輝煌了，保守經營，但也算是一家大公司。

    永安公司買下聯邦和國際兩棟大廈時，引起了不少的轟動，有家報紙用了《老樹開新花》的標題來報道這家公司的新投資。

    熾熱的炒樓風進一步推動地價、樓價上升，已遠遠脫離當時香港市民的實際承受能力。

    李華文和李華虎兄弟倆聊了幾句有關佳寧置業的話題，李華虎轉移話題問道：“大哥，三哥有沒有和你說過，這次房價會下跌多少？”

    “去年下半年，還有今年成交的住宅，可能一部分房價跌幅會超過五成，像太古城、沙田第一城這樣的優質樓盤，跌幅會小一些。當初，我聽到他的預測，挺驚訝的。”

    “我也很驚訝！”李華龍虎笑了笑，“我記得75年的時候，當時中小型住宅樓宇每方尺約230元，一個400方尺住宅單位售價也就九萬多點。當時。香港市民家庭月收入有一千五吧？”

    “好像沒有這麽多，1975年……”李華文想了想，“我好像在報紙上看過，1975年的時候。香港市民家庭平均每月收入1300元左右。”

    “100，那買400方尺的小型住宅單位的款項相當於市民七十個月左右的工作，也就六年的時間。最近幾年，香港市民家庭收入翻一番還要多。我在報紙上看到，去年家庭平均每月收入是3000元，一個400方尺住宅單位少說要賣30萬，購買一小型住宅單位的款項相當於市民100個月的收入。普通百姓買房壓力加大了很多！”

    “誰說不是。現在香港的樓價並非建立在經濟發展水平和一般市民的支付能力上，當消費者的工資收入遠遠追不上樓價升幅時，樓價下跌便勢所難免。”

    “嗬嗬！”李華虎笑了笑，“大哥，我們可是香港頂級富豪啊，我們坐在好車聊著房價上漲，普通百姓日子變得不好過。特別是我們靠開發房地產賺了很多錢，讓媒體知道，他們會怎寫呢？”

    “人格分裂，心理變態，為富不仁之類的話，都可能寫出來。”

    “我覺得我們問心無愧，這些年，我們向慈善事業捐了很多錢。”

    李華文和李華虎到了李華龍家，兄弟三人沒聊幾句，就把話題扯到房地產上了。

    李華龍擁有數家房地產公司。他自然能夠清楚感受到樓市的價格變化，他還是恒生銀行的控股股東，注意到貸款利率持續攀升，銀行和財務公司信貸收縮。

    70年代後期。香港經濟開始過熱，通貨膨脹率已達到15%以上，但1978年香港的優惠利率平均隻有6.68%，而樓宇按揭利率平均為10.62%，形成市場對資金的需求有增無減。

    地產狂潮中，香港建築材料進口大增。亦令貿赤增加，港元匯率因外貿赤字增加而偏軟，刺激利率上升。

    1980年美國總統裏根上台，實施緊縮貨幣政策打擊通脹，更推動香港利率大幅急升。

    1981年7月，港府實行金融三級製，加強對財務公司管製，結果令財務公司的短期存款大減，加速信貸收縮。

    1981年10月7日，香港最優惠利率升至20%的曆史高水平，樓宇按揭利率更升至21%，對置業者產生巨大的阻嚇力。

    這時期，港府又修訂賣地政策，取消“分期付款買地”，令發展商購買土地的成本更形沉重。

    隨著利率的持續高企，銀行和財務公司的信貸亦收縮。

    1981年，銀行和財務公司貸款買樓的增長率相當驚人，分期付款買樓的貸款達220億元，比上一年度增加30%。

    然而，到了1981年第四季，銀行在分期付款方麵的貸款已經幾乎沒有增加，銀行對地產貸款已轉趨審慎，有的借出貸款時，除了要看所按揭樓宇是否物有所值之外，還要看貸款人的償還能力。

    早在1981年5月份，在李華龍的要求下，恒生銀行還訂出新的樓宇估值辦法，即樓宇麵積不再按建築麵積計算，而是以實用麵積計算，按揭成數亦壓低至五成。

    沙田新一城和恒生銀行合作，購房者購買沙田新一城第一期的房子，按揭成數最高隻有六成，即首付最低四成，可以選擇一次性付清，也可以選擇按揭成數低於六成。

    “過段時間，沙田有塊商業地塊推出，你們有沒有興趣一起開發呢？”李華龍問道。

    “三哥，你不是不看好樓市嗎，怎麽還買地啊？”李華虎不解問道。

    “我覺得沙田發展潛力很大，將來沙田居住人口會很多，開發一個大型購物中心，肯定有賺頭的。”李華龍解釋道。

    “既然你看好，那我就參與投資吧。”李華虎微笑道。

    “要不，直接以李氏父子地產公司的名義投資吧。”李華文建議道。

    “也行。”李華龍笑著點頭道。

    “李氏父子地產公司，你不覺得這家公司的名字很俗嗎？”李逸鬆笑著插話道。

    “不俗啊，英文名為lees & sons properties limited，我覺得挺有範的。”李華虎嗬嗬笑道。

    “隨便你們了。”李逸鬆微笑道，“投資大型購物中心，需要多少錢呢？”

    “不會低於五十億，是一個綜合項目，除了購物中心，還有酒店，住宅樓宇和商業大廈。”李華龍說道。

    “酒店項目能不能交給我投資？”李華文問道。(未完待續。)