陽城的兩個大領導，和吳思源談的還算順利。
    這事，就這樣定了下來。
    五萬億隻是開始。
    畢竟吳思源要做的事情，不僅僅是買地，還要建房。
    無論哪一項，都需要巨額的資金。
    五萬億其實也就堪堪是國內的買地錢而已。
    而建房的資金，就需要信貸的支持了。
    之前國內的房地產商開發地產也都是如此，需要信貸的支持，不然的話，想要等房地產商籌集到買地建房的所有資金，是永遠都等不到的。
    房地產商一開始的套路是這樣的，也是房地產開發的初級手段，使用一層杠杆。
    房地產商先用自有資金拍下拍下一塊土地，六個月之後，他就能拿到施工證，然後就可以把土地抵押給銀行，拿到土地價格百分之七十左右的開發貸款，利率通常是8。
    然後就可以支付總包費用，大概要用掉開發貸款百分之八十左右的資金，就可以開工了。
    開工蓋了5層樓後，就可以拿到預售證，這個時候就可以賣期房了。
    假設賣到的期房能達到土地價格的一倍，先拿出一部分錢，還掉開發貸款，這樣可以減少利息支出。
    三年之後大概率就可以竣工交房。
    這樣一通操作下來，開發商大概就可以賺取16.7的年化利潤16.7忽略了利息），這個利潤率其實不高。
    這種加杠杆的方式，一般是地方小房企的手法，所以他們賺不到幾個錢。萬一遇到銷售不理想的，還得虧！
    所以又有後來幾種玩法。
    一是用信托杠杆獲得更多流動資金。
    前麵流程沒變，但是拿到土地證之後，就把土地證抵押給信托公司，拿到百分之六十左右的資金，利率1012。
    而房地產商拿到信托的資金之後，不是去開發原有的土地，而是繼續拿地。
    .六個月後，拿到施工證，把土地抵押給銀行，拿到開發貸款。
    後麵流程差不多，但是這樣一來的話，房地產商在賺到原先利潤的同時，還拿到了一大筆信托的配資，這筆錢，拿來操作什麽，都方便許多。
    另外一種玩法是用私募杠杆墊資拿地，是在信托的基礎上，再找私募墊資，然後繼續拿地，不過私募的利率也高，普遍要1618。
    然後就是拿施工證跟銀行抵押，拿到錢之後，還私募的墊資。
    這時候，開發商雖然身無分文，無法開工，但它卻可以支付總包商業承兌匯票俗稱打白條，某公司暴雷後白條很出名啊），相當於總包自己墊資開工。
    然後就是蓋樓，取得預售證，賣三塊地的樓，還債，三年後竣工，這時候大概能賺到比之前多的多的錢，畢竟是三塊地，哪怕要還掉高額的利息。
    這種玩法已經是屬於【空手套白狼】了！
    但在這種玩法上麵，還有更套路的玩法，那就是疊加無限層杠杆。
    這裏還有三個手段：
    一個是拖總包的工程款，能拖多久就拖多久，拿著這些沒利息的錢去找信托或者私募加杠杆繼續拿地蓋房，把上麵的套路嵌套著玩無數遍。
    第二個是，收到預付款後，不用等3年交房後才去拿新地蓋房，他可以立馬就挪用預付款，找到信托和私募加杠杆拿地。
    第三個是，部分樓房不予網簽，抵押給總包或者第三方公司發行債券，拿到一筆新的融資，再去拿地蓋房。抵押的這部分房產，如果幾年後升值了，開發商還能賺差價）
    每一個項目都可以這麽玩，理論上可以無限循環下去。
    這就是為什麽有些房企可以5年內，從1千億做到1萬億的原因。
    通過上述的手法，開發商可以大筆撈錢，但有些撈得多，有些撈得少。這其中的關鍵就是周轉率。換句話說就是拿地要快，開盤要快，預售要快，收錢要快！
    這個循環一年轉一次隻能賺50億，一年轉5次，就能賺250億。
    假設一筆資金的年利息是12，如果周轉快，一年用5次，每次利息就變成2.4了。是不是很驚喜？
    2.4的利息簡直便宜死了。
    除了周轉率之外，規模大也是重要的一個賺錢指標。
    小規模的開發商，手上隻有一個樓盤，周轉再快也隻能玩一把，盈利非常有限。
    但規模大的房企，手上有幾十上百個項目，那麽資金就可以在項目間騰挪。比如，用a盤的預收款去拿b盤的地，用b盤抵押得來的資金去玩c盤。
    不僅如此，項目越多，能借助資本外力的程度就越大，杠杆加得就越大，借助杠杆的力量，原本100億賺50億的生意，可以做到30億不到的本金就賺50億！甚至空手套白狼。
    即便單個樓盤的利潤低也無所謂，用量來補價，整體利潤要高出很多。
    怎樣才能有幾十個項目呢？拿地呀！
    這就是為什麽某公司負債率超過85了，還在瘋狂拿地的原因：
    因為——規模就是利潤啊！
    但這是信貸寬鬆的情況下，才有的玩法。
    一旦信貸緊張，從銀行貸款不了，資金鏈就會出現斷裂，然後就是一層套一層，就會出現全麵崩盤的現象！
    這也是為什麽上麵要管控房地產的這種金融手段的原因。
    再玩下去，風險太大了！
    一旦出現什麽突發事故，真的是會被全部拖下水的！
    這也是為什麽，明明房地產這支柱產業如此重要，但上麵還是堅定地推行關於房地產商的三條紅線的原因。
    這是要主動擠泡沫，降低係統風險性。
    【超群集團】倒不準備玩這種高周轉的地產遊戲。
    說白一點。
    地產這行業，能賺多少錢！
    吳思源讓【超群集團】進入這公租房行業裏麵，本身就是打著虧錢來搞的。
    【鑒於大環境如此，
    當然。
    【超群集團】要玩轉這公租房，也要借助信貸的力量支持。
    尤其是吳思源答應陽城的兩位大領導，要以公租房作為抓手，來全麵整頓陽城的市容市貌，為之後的【智慧之城】建設留下施展的空間，這就導致【超群集團】得額外投錢在陽城上麵。
    【超群集團】那五萬億元真的是隻是看得多。
    實際砸進來，也就隻是冒些水花而已。
    【超群集團】也得向銀行貸款建房。
    而且這個數額不是小數。
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