從2月20號到3月5號，沐陽和宋雪露根據同學上交的報告，抽業餘時間逛遍了省城的核心商圈，調查鋪麵情況。

    江南省城有十二大商圈，包括城西、城北、文教區、九堡、下沙、濱江、錢江世紀城、錢江新城、以及西湖附近的武林、黃龍、信義坊、湖濱等。

    核心bd有四個，也在這十二個商圈中，即錢江新城bd、錢江世紀城bd、武林bd和黃龍文三bd。

    新式奶茶店定位目標受眾是中高端消息的年輕群體，故要求店鋪附近有中高端商場，或寫字樓密集的商務區，這些區域的人群消費水平高，辦公區域集中大量白領階層，對新事物接受能力強，而且也樂意嚐試新事物。

    因此，沐陽看中的第一個商鋪，位於武林商圈和信義坊商圈交匯點，離省城大學15公裏處的黃龍世紀廣場，一處臨街商鋪，性質限定是餐飲。

    具體位置多在拐角處，因為這些位置既能吸引流量，又可以降低成本。

    是買鋪麵，或租？

    沐陽內心已經有了選擇。

    華國有句老話:“一鋪旺三代”，就是說有黃金地段的門市房、店鋪，每年靠著租金就可以過上好日子。

    未來幾年還好，但到了14年後，t寶雙十一營業額達到四百多億，電商開始呈現爆發的現象。

    相應地，圖書、服裝、家電等產品的實體店受到的衝擊最大，部分實體店經營困難甚至出現了關閉的風潮。

    飲食店被影響較小，該在外麵吃喝的還照樣，未來變為外賣會多一些。

    新樓盤都開發鋪麵，再加上被電商衝擊，實體鋪麵越來越不好賣，鋪麵的升值速度遠遠比不上住宅。

    因此，沐陽目前不打算購置店鋪，有那資金，還不如扔進股市，或者擴大店鋪數量，另外是由於購置店鋪太占用資金，影響發展。

    “陽陽，我們一定要租核心位置的商鋪嗎？那租金和轉讓費太高了。”這十來天，宋雪露和沐陽做調查，也知道了省城這邊的商圈鋪麵情況。

    核心商鋪的空鋪少，最讓人難以接受的，有些鋪麵租主要轉讓費。

    轉讓費很高，十多平方的旺鋪轉讓費，少則幾萬，多則十多萬，要是麵積大的，轉讓費要數十上百萬元。

    宋雪露還是有些不理解沐陽，為什麽第一家店一定要玩那麽大。

    旗艦店，要求麵積不低於二百平方！

    一家店鋪的租金，裝備和設備，再加上其它，若還有轉讓費，沒有幾百萬元玩不了。

    讓她去和房東或租主談判的話，真不知如何談。

    沐陽微低頭看宋雪露白皙的臉蛋，淡淡一笑。

    他此次帶宋雪露出來，甚至讓她和房東談判，有意鍛煉她，但又不喜歡她一個女人參與到商務談判中來。

    在一些大額交易商務談判中，多多少少有一些黑暗手段。

    所以，讓她了解，體驗幾次商務談判就行，知道有這麽一回事，以後不容易被人忽悠。

    沐陽耐心跟她解釋“我們消費定位目標就是中高端消費人群，店鋪就得在核心商圈。

    至於那租金和轉讓費，那也沒法。

    如果想要人家的旺鋪，肯定要宰我們一頓。

    要不然，人家還在賺錢，雖然賺得少，但不給些好處，幹嘛把店鋪轉讓給我們。

    沒好處，憑什麽？

    憑我長得帥？

    還有一個原因，大多承租人跟房東簽的合同都有押金，如果退租，承租人是拿不到押金的，少則一個月的押金，多則兩個月的押金，想把這損失轉嫁到下一個租客。”

    沐陽跟她解釋，他也很無奈。

    在核心商圈，十多平方的旺鋪，月租金少則數千，多則兩三萬。

    承租人退租後，裝修費是拿不回來的，就想嫁接到下一個承租人，抬高轉讓費，順便賺一筆。

    若是旺鋪，人家一年利潤本來就有幾十萬，給對方幾十萬元都不會轉租的。

    本來是一隻天天下金蛋的母雞，你卻想用普通價格購買。

    開什麽國際玩笑！

    沐陽讓宋雪露記牢一個規則在生意場上，天下沒有免費的午餐！

    總之，能租的鋪麵，隻能是生意虧的鋪麵，或者位置偏差點的。

    位置好，生意好，不一定就能賺錢。

    畢竟位置好的鋪麵，租金高得離譜。

    有些位置，十多平方的鋪麵，月租金能達到兩三萬塊！

    但是一個月毛利能有兩三萬，能說生意不好麽，但交了房租，那就是虧本了。

    當然，也有不要轉讓費的。

    不過，租金會偏高一些，那是原承租人虧本，承受不了高的租金，早點止損，寧願不要押金也要退租，等的時間太長，怕沒人接手。

    無人接手，那是因為房東要的租金太高，並不是攤位不好，看上這種攤位的肯定有很多商人。

    還有一種核心位置的旺鋪，就是鋪麵麵積太大，年租金上百萬，一般商家沒有這個實力，租出去容易，但想以較高的價格租出去有些難。

    宋雪露狐疑“如果十多個平方的旺鋪就要兩三萬，如果相同位置的鋪麵，麵積三百平方，月租金豈不是要六七十萬了？”

    沐陽回道“不是簡單地按照比例來算的，十平方能月租二三萬的鋪麵極少極少，多是那種賣小吃或新式奶茶的，隻需要一個門麵展出，有些工作不會在鋪麵展開，需要另尋倉庫存放物料。

    步行街那邊就有幾個小鋪麵，一天營收三四千塊，日毛利能兩三千塊，除去昂貴的租金，月利潤還有三四萬塊。

    不過，麵積越大，每平方租金單價會低一些的。

    所以，大麵積鋪麵，每平方月租價過千的很少，反正看位置了，這個可以從年投資收益來估算。

    鋪麵租金，除了市場影響，人為因素影響很大。房東覺得你賺多了，就想漲價，並不覺得是租主經營得好，這種房東很可惡的。”

    沐陽想起前世時，一個地鐵站的旺鋪，人流量極大，占地麵積二百平方，主營業快餐飲食。

    他坐在那裏點了個牛肉麵，就要58元，但隻有幾薄片牛肉，味道辣雞。

    他很無奈，坐了幾個小時的動車，實在太餓了，心疼點了一份麵。

    坐在那裏吃飯，邊吃邊數用餐顧客數量，十幾分鍾內，就餐人數達五六十人。

    估算一下，一天成交單數可達到1500單，營業額估計能達到10萬，毛利可能有8萬，月毛利可達二百多萬。

    他當時非常羨慕這種商鋪，要是自己有一個那樣的旺鋪，一輩子就衣食無憂。

    但也隻是幻想而已，這類鋪麵，一般是有背景或有關係的人低價弄到，或者，這種鋪麵一般都是公司投標爭租。

    真是越有錢，就越有錢。

    小資本根本玩不動，說的難聽點，根本沒資格進場。

    光一次性要交數百萬的年租金就能讓無數小公司敗退。

    用生意人的話來說，這種鋪麵，投資十二年內回本算是賺的。

    從這可以計算出，買一個鋪麵，多少價位進，多少價位出算比較合理。

    假如，一個一百平方的商圈鋪麵，若買價為十萬元一平，年租須有70萬。

    若超過二十年才回本，基本是虧的。

    況且，拉的時間越長，變數越大。

    就比如，老火車站的鋪麵越來越不值錢，動車站的鋪麵每年都在上漲。

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