我：“大師，最近我想在徐家匯商圈找個合適的鋪位開店，可實在是毫無頭緒，您能給我指點指點嗎？”
    大師：“在徐家匯商圈找鋪位，得有一套係統的方法。首先，我們得學會戰略卡位，鎖定那些‘毛細血管級’的黃金點位。”
    我：“‘毛細血管級’黃金點位？這是什麽意思呀？”
    大師：“簡單來說，就是別隻盯著那些天價的核心鋪位，要抓取次級輻射區的高性價比點位。比如，你可以打開百度或騰訊地圖的熱力圖，在工作日下午3點和周末晚8點這兩個時段，截取徐家匯的人流密度圖。重點標注主幹道分流點，像美羅城到太平洋數碼二期之間的支路，還有商務  居住過渡帶，比如南丹東路沿線的小區底商。”
    我：“原來是這樣，通過熱力圖來找潛在的好位置。那還有其他方法嗎？”
    大師：“當然有，還可以采用競品包圍戰術。在你目標的細分領域，比如咖啡或者輕食行業，在地圖上標記出所有競爭對手的位置。然後去尋找那種‘紮堆但非飽和區’，就像港匯廣場背後的廣元西路，那裏既有流量，又不會像商場裏那樣承受高昂的租金。”
    我：“這個方法確實不錯。不過，找到位置後，怎麽判斷這個鋪位好不好呢？”
    大師：“這就需要逆向篩選，24小時排除‘垃圾鋪’了。評估有幾個重要維度，首先是自然流量質量，不是看數量哦。在工作日上午10點蹲守目標鋪位，統計路過人群的停留率，要是他們邊走邊看手機，那基本就是無效流量。還要看看手提購物袋的比例，這能判斷消費意願。”
    我：“原來是這樣，那其他維度呢？”
    大師：“還有視覺狙擊點，站在馬路對麵看店鋪，3秒內能不能被ogo吸引，你可以用手機拍視頻回放來驗證。另外，下午西曬會不會導致櫥窗反光，這在夏季可是致命傷。”
    我：“確實，這些細節很容易被忽略。還有別的要注意的嗎？”
    大師：“當然，隱形成本陷阱也得小心。檢查電箱容量夠不夠支持設備升級，很多老鋪位的電箱容量常常卡在30k以下。還有消防通道，看看有沒有被物業違規占用，這可是開業審批的雷區。”
    我：“太感謝您了，這些信息太有用了。那找到合適的鋪位後，談判的時候有什麽技巧嗎？”
    大師：“談判的時候，得製造‘非你不可’的壓價籌碼。比如采用數據碾壓的方法，你可以說‘我監測了本鋪位過去2周人流動線，工作日下午5  7點主客流是從地鐵站c口往南走，但貴鋪正對綠化帶形成視覺盲區，這解釋了為什麽前三個租戶都做不滿8個月。’最好再配合熱力圖打印件。”
    我：“這個方法很有說服力。還有別的話術嗎？”
    大師：“還可以用痛點置換，‘您堅持35元平天的報價是基於三年前的行情，但現在徐家匯寫字樓空置率18.7數據來源：戴德梁行q2報告），我可以接受這個價格，但要求改成流水抽成模式，這對業主才是真正避險。’”
    我：“嗯嗯，確實能說到業主的痛點上。還有別的談判技巧嗎？”
    大師：“還有時間綁架，‘我的設計團隊已經完成本鋪位的3d改造方案展示ipad效果圖），如果今天簽意向書，下周就能進場施工，確保您趕在國慶消費季前收租。換其他租戶至少要浪費45天空置期，按現租金算您損失超過6萬。’”
    我：“學到了！那在執行過程中，還有什麽要注意的嗎？”
    大師：“執行保障也很關鍵，要有一套特種兵式鋪位偵查流程。準備好工具包，像高德地圖開發者版api，可以抓取周邊800米人群畫像；沿街店鋪電表掃描儀，能判斷真實經營時長；還有商鋪產權查詢app，查查有沒有抵押或者糾紛史。”
    我：“這些工具聽起來很專業。那具體的偵查節奏是怎樣的呢？”
    大師：“可以按照這個節奏來，早上7點到9點，觀察早高峰人流來源，判斷是否依賴辦公樓群；中午11點半到1點半，記錄午間消費峰值，看看外送電動車的聚集數量；晚上8點到10點，做夜光能見度測試，評估天然廣告位的價值。”
    我：“太詳細了，大師您真的太厲害了。不過我有點擔心，談判的時候業主說別人出價更高怎麽辦呢？”
    大師：“這時候你就直接打開手機展示周邊空置鋪清單，說‘張先生，虹橋路921號剛掛牌的鋪子麵積更大且租金低12，如果您堅持這個條件，我現在需要過去驗鋪了。’然後起身整理文件，70的業主會在你走到門口時讓步。”
    我：“哈哈，真是太實用了，太感謝大師您的指導了！我對找鋪位有信心多了。”
    大師：“不客氣，祝你能找到合適的鋪位，生意興隆！”
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