在抓住城市綜合體這個中國商業地產主流模式的同時我們也在關注中國商業地產的另一個關鍵節點或瓶頸問題一一那就是中國商業地產的投融資渠道和變現通道。
    在國外最標準的模式就是REITs也就是所謂的基金模式。新加坡、日本和美國都有非常成熟的經驗和模式，可供借鑒和學習。
    中國的商業地產特別是持有型的資產型物業一直受困於金融渠道特別是中長期資本的匱乏。既包括前端的投資也包括後端的良性退出和增值變現。
    2002年，當時我還在北京良鄉房地產開發總公司任總經濟師時就開始關注和研究這個主題。並在《中國建設報》“中國樓市專刊”發表了《中國地產融資九大模式》的係列文章。而且也正是因為這組文章引起清華一哈佛UEO辦公室的關注並特邀我去擔任首席教學顧問。
    工作期間，2003年去香港大學聽新加坡凱德中國區總裁林明彥和金融主管王會幹講基金和商業不動產對我是一次洗禮，真正係統性地了解了海外基金尤其是亞洲的運作模式。
    2004&nes趙返回中國想把北美先進的商業地產基金模式引入到中國，特邀我擔任合夥人共同在香港發起成立了“第一中國房地產基金”，除了參與搭建理論框架和策劃文本外，我主要還負責向相關地產界進行谘詢和推介。
    記得當時我找了萬通、華遠、當代和遠洋等北京的知名房企。尤其有業內大炮之稱的任總非常重視，委托公司主管資本運作的滕總與我進行了專項交流和溝通。因為在之前的一次溫州房地產高峰論壇中，我和他同時作為演講嘉賓。會後我倆曾經有過一次半夜長談，使我對他一直發表激烈的批評言論的深層動機有了充分的理解，所以隨後我還寫了一篇關於他的亦褒亦貶的文章《政府的鐵托》，引起業內的反響，當然也引起他的不滿，從此我們就甚少聯係了。
    但是這次試水並不熱烈，因為當時中國房地產正處於高速發展的周期，特別是銷售型物業。非常火爆。有這種充沛的短期現金流模式，業內人士根本無暇關注這種基金這種中長期的融資品種。但是這次也給我種下了商業地產基金的情結和夙願。
    2006年清華大學CREO首屆總裁班特邀旗集團房地產基金高級副總裁兼中國首席投資官姚蔚女士講解美國基金的法律標準和管理機製更是讓我堅定這個理念和目標。
    所以2008年CCREC成立之時，我再一次啟動了這個想法，與中信證券主管房地產金融的副總裁周芊先生在亞洲購物中心年會上相識以後經過充分的交流和切磋，達成一致意見，利用清華大學CREO和CCREC這兩個平台的影響力和資源發起成立中國第一支商業地產基金命名一號基金。
    我下麵就把這支基金的發起和實踐以及媒體的客觀報道呈現給讀者，希望各位別嫌枯燥和專業一一
    但是這次基金的發起，由於太超前。再加上關於基金方麵的法律和政策的滯後，當然也包括地產界和金融界的對基金的認識的不足和觀望，基金的募集沒有成功，但是在推動中國商業地產基金的理念意識和啟蒙方麵都起了非常重要的作用和影響。而且我代表CCREC也多次呼籲政府相關部門在政策方麵和法律方麵能夠盡快與國際接軌，作出戰略性和前瞻性的安排和舉動，推動中國的商業地產的發展和進步。
    但這次基金活動的策劃和推廣使我地產金融專家的名頭更加名副其實。在參加30年大學同學聚會時，我的很多在銀行界和金融圈做中高層領導的同學都開玩笑說，沒想到當年你這個詩人，不務正業的人，現在也能成了金融專家。
    《商業地產1號基金：鎖定溫州資本》
    20081021
    記者 陳昆才 上海報道
    “半年以來，我就像祥林嫂一樣，奔波於全國給地，向房地產企業、金融機構、產業企業等三類群體推介有限合夥製的商業地產基金模式。”10月19日晚間，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱淩波說。
    今年4月中旬以來，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會與中信證券策劃籌備成立中國第一隻有限合夥製的商業地產基金，後者也是央行指定的兩家REITs（房地產投資信托基金）試點專業機構之一。
    令朱淩波高興的是，目前他們已經鎖定了潛在投資者—一溫州企業家群體。當晚接受本報記者專訪，也也是該委員會首次披露首隻商業地產基金的籌備進展。
    “目前政策方麵已沒有問題，《合夥企業法》已經出台，而天津濱海新區也有相應試點，工商注冊、政策優惠等政策也都有了。”朱淩波表示，目前主要的工作是投資者推介和市場培育，以解決資金來源問題。
    在他看來，以商業地產基金為代表的非銀行信貸融資渠道，可以解決房地產金融的多重難題，其一，分散銀行的風險；其二，給開發商開辟了一條新的融資渠道；其三，提供給投資者一個集合性的投資品種。
    已接觸近百家潛在投資者
    在首隻商業地產基金的籌備過中信證券成立了專門的團隊，負責房地產基金試點工作，設計了前期主體框架方案並根據推介的情況適時調整方案，與機構投資者見麵洽談。
    而半年來，朱淩波所在的商業不動產專委會始終在做投資者推廣工作。
    他表示，目前采用有限合夥製的模式，與相關政策沒有衝突；但真正要解決的問題是資金來源，“否則政府給你再好的政策也沒有用”。
    朱淩波接觸的潛在投資者主要有三類，第一輪是金融機構，但金融機構對商業地產投資持謹慎態度；第二輪是房地產同業，但存在認識上的錯位；第三輪針對產業群體，特別是溫州企業家群體。
    “未來繼續向定位於非房地產行業的，對金融、基金有靈敏嗅覺的投資者推廣。”
    他表示，“我們選擇投資者，一是要有規模，二是股東要均衡，具有一定代表性，在行業內有品牌、影響力、帶動能力，三是企業老板在理念上要對基金模式有一定的認同，不是一開始就提出控股60%等”。
    經過半年推廣，已有近百家投資者表現出興趣，願意進行深度交流，探討基金管理公司、投資方向、股權結構、團隊情況、運營情況等。
    鎖定溫州企業群體，尋找潛在投資者的過程是艱辛的。
    在半年推廣的過程中，私募性質的有限合似商業地產基金，在房地產業界是新生事物。按照國內的慣例，希望吸引一些房地界，尤其是商業地產界的領軍企業或優秀企業。目前主流的商業地產開發商他們本身就缺錢。因此第一批試點型基金規模不可能很大，5億至10億元的募集規模也是杯水車薪，不能解渴。
    包括基金管理公司在內，很多房地產企業有傳統的思維，考慮投資後的是否控股、誰是董事長、法人等問題，但有限合夥製沒有這種機製。
    此後，朱淩波等人調整定位，對開發商、金融機構、產業企業家群體三種類型做了比較。他們發現，金融機構對於有限合夥製的認識，目前規模不是很大，帶有實驗性的，在樣本、模型還沒有做出來之前，證券、信托公司一般不會跟進。隻有在標杆、模型對立起來之後，包括海外金融機構在內的金融機構才會跟進。
    “我們跟溫州企業家接觸之後，就鎖定了這個群體。因為他們對此很有興趣。”朱淩波稱。
    “今年十一在溫州過的。”朱淩波表示，他的推介對象是在當地做產業做得比較大的企業。主要基於三個考慮，其一，產業企業本身的回報率相對較低；其二，溫州有多年的民間融資傳統，有類私募基金的理念；其三，選擇一些在行業內有代表性的企業家，希望下一步在更廣範圍向溫州中小募集時，他們能夠起到很好的示範和帶動效應過，在推進過程中，溫州企業家群體同樣存在對有限合夥製基金理念的深度認知問題。
    朱淩波透露，盡管推進有一個周期，有一個理念溝通的過程。但是，他相信，國外成熟模式，一定是中國未來的方向，尤其是監管部門還成立了專門的房地產投資信托基金的領導小組，監管部門也出台了相關支持政策。此前，監管部門也到澳大利亞、發達國家考察REITs的交易係統和運作
    模式。
    解構有限合夥製
    朱淩波表示，首隻商業地產基金走的是私募（PE）性質，其有限合夥製有兩種形式的合夥人，即普通合夥人和有限合夥人。有限合夥人以有限投入來承擔有限責任；普通合夥人通常不是以資金投入，而是以創意、資源、專業能力投入，承擔無限責任，這是國外慣例。
    采用有限合夥製的商業地產基金，本質是投資者投資，專家理財的運作模式。其優勢在於，首先做到三權分立，很好的實現了風險隔離。即由專業團隊來策劃一個很好的商業模式，甚至選擇好項目，然後向投資者募集資金，資金放在第三方托管銀行。在選好項目、商業計劃書、投資回報模「不好之後，報給基金管理公司。再由投資決策委員會批準之後，資金從托管銀行直接劃到項目公司花錢的地方，如買水泥、鋼材等。
    其次，解決了利益機製上的問題。普通合夥人，也許不投錢，或投少部分錢，他們依靠自身的專業、資源，一是金融專業能力，二是房地產項目的專業能力。那麽，如何解決這些專業團隊對基金負責的問題，因為承擔無限責任，所有身家與此相關，成為“不是老板的老板”。
    而投資人承擔有限責任。在股權分配上，開始的股份構成、獎勵的股份，管理沒有達到管理人的要求，懲罰機製。這樣的利益安排機製，跟一般的股份製公司相比，能夠更好的一體化，捆綁在一起。
    如何解決投資者退出的問題？
    第一種退出渠道為債權式。開發商最缺錢的階段是在拿地、拆遷、開發之後，到預售、申請銀行按揭貸款之前，在這個階段，基金可以做過橋貸款。而且這一階段，開發商可以承擔的資金成本往往會比較高，因為即便是銀行做投行的業務，貸款利率也可以達到25%。當然需要采取一定的法律形式保障這部分債權，如他項資產擔保；以及設定一個債轉股的門檻，而且門檻一般較高。
    第二種變現方式為股權型的。其一，短期作模式，就是商業地產開發成功後銷售還款；其二，持有型的商業地產，通過基金的支持，項目培育成功之後，在開發階段可以操作的是將項目賣給投資機構或海外投資者，實現變現；其三，項目如果建成，且運營很好，則基金可以尋求並購，賣給投資者，或尋求資產打包，與國外基金投行合作，在香港、新加坡等地上市變現。
    《首隻商業地產基金艱難墾荒 向專業投資者轉身》
    2009年01月12日《廿一世紀經濟報道》陳昆才
    樓市的冬天來了，朱淩波的春天卻似乎到了。
    5年前，朱淩波和北美投行家策劃成立中國第一隻房地產基金，他在和華遠、萬通等房地產巨頭接觸時碰了一鼻子灰一—地產商們對房地產基金毫無興趣，那時房子不愁賣，銀行有大把的錢給他們花。
    5年後，局麵倒了過來。樓市低沉，開發商們在資金鏈危機中掙紮，銀行家們捧著上萬億的錢不知該往哪放。朱淩波位於北京海澱“矽穀亮城”的辦公室開始熱鬧起來。
    “接近年底，很多商業地產項目來找我們做融資，其中開發階段缺錢的約占80%。“1月9日，朱淩波對記者說，這些天不斷接到很多開發商的“求助”電話。9日這天下午，還接到一家金融機構的電話，希望給推介優質項目。
    朱現在的身份是全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會（下稱“專委會”）的主任兼秘書長，正在和中信證券一起籌建中國第一隻商業地產基金。這項工作已持續了半年。
    為了在解救房地產和防範銀行風險之間尋找平衡，國務院辦公廳12月份出台的“金融30條”中提出開展房地產信托投資基金（REITs）試點。朱淩波感覺他大展身手的機會來了。
    但事情不那麽簡單。自去年4月以來，朱淩波奔走全 國各地，麵對投資者做了大量“路演”，以解決商業地產基金的資金來源問題，結果他發現，他的聽眾們的投資理念與商業地產基金運作模式存在很大差異，磨合不是件容易的事。
    “要見不同的機構、不同的人，要經過一個啟蒙和理念溝通的過程”，在這個過程中，朱淩波發現自己越發像一個艱難的布道者。
    不順利的溫州初戀
    在專委會的設計中，首隻商業地產基金管司的架構采用國際上通行的有限合夥製，以有增值潛力的商用物業為主要投資標的，物業的收益成長的增值空間尤其是資本變現通道，將為基金帶來巨大和乘數的收益空間。
    朱淩波一直推銷這個美好的故事，在北京、浙江，他一對一談了十幾家企業同時，通過專委會組織的推介，以及利用自己講課的機會，他前後向幾百人推介過商業地產基金，今年“十一”黃金周都是在溫州過的。
    朱淩波瞄準的募集對象是“地方上產業做得比較大的企業，”主要考慮產業企業本身的回報率相對較低。他當一度鎖定溫州，原想選擇一些擁有大品牌的企業家，希望借助他們的示範，帶動向當地中小企業的資金募集。
    但一接觸，朱淩波就發現這些溫州商人和他並不合拍。在高利貸盛行的溫州，民間融資成本相當高。
    朱淩波和一些做閥門、做女鞋的老板坐下來一談，對方開口就要15%以上的回報率。他們還會比較機會成本，比如同樣的錢投股票會收益多少。因此沒有15%，很難募到錢，而募集成本高，未來基金的運行壓力會很大。
    更頭痛的是，溫州民資都是些習慣快進快出的短線投資，更多的是一種財務投資的概念，而投資的商業地產卻是長線生意。“我們希望封閉期做到10年，至少是5年。”朱淩波說，可是有的溫州老板甚至希望隻用一年時間，就拿到30%的收益。
    “我們能在商業基金公司中控股嗎？”溫州投資商十個中有八個在談話一開始時都會提出這個問題，朱淩波不得不花大量口水幫他們弄懂有限合夥製模式是怎麽回事。
    “有限合夥製是個好東西，目前風投行業已經普遍接受了有限合夥的LPGP概念，但對中國，尤其是地產界來說，這還太陌生。”
    還有一些許多投資者、開發商對這隻商業地產基金的發起機構一一專委會和中信證券的專業能力和行業地位有保留。有人提出再引入一兩家信托、擔保或租賃機構，甚至有人提出引入海外基金作為顧問。
    在該基金的組建中，中信證券主要參與風險控製和金融策劃方麵工作。
    此外，基金公司執行團隊是否具備選取、運作、監督、把控項目的能力，多元化變現通道構設計是否齊全當等，投資產品的組合、對應投益模型能否被接受，這些也是需要求得投資者認可的問題。
    房地產的弱市行情是橫亙在首隻商業地產基金推進者麵前的另一條鴻溝。對房地產業短期內的複蘇和未來收益，投資者們普遍不樂觀，“起碼對今
    明兩年的行情不看好”。
    “上市的REITs必須是成熟資產，想拿一筆錢過來再建設運營，是不可能的。再說房地產IPO可以這麽幹，那幹嘛要私募融資呢？“2008年12月30日，一位正在操刀REITs方案的人士也不看好朱淩波的私募方式，“商業地產基金這一模式，沒有租金回報，行不通，最後隻能找商業銀行貸款”。
    向專業投資者轉身
    麵對市場困局，淩波不得不對原來的基金組建方案進行調整。在基金管理公司的發起人結構中，朱淩波希望加入金融機構，以增強投資者的信心。
    他設想，金融機構作為發起人參與，第一期可能是象征性地投資。
    為此，2009年元旦過後，不始忙於接觸信托、保險以及投資擔保公司等機構，邀請他們召開專項研討和發起會議。
    關於基金的募集對象，朱淩波感到不能光寄望於溫州老板、而有必要向一些對基金投資模式有所認識的真正的專業投資者靠近。
    於是，2009年元旦後，他又通過長江商學院、北京大學金融投資家、清華大學金融資本家培訓班等組織的渠道，去接觸專業投資者。
    朱淩波又將山西選定溫州之外的下一個募資重點，正透過山西證券與當地投資者職係和接洽。
    重新設計的首期基金投資組合分兩個階段一一
    第一階段由於更多考慮做出示範效應，不可能投很長期的項目，持有型物業的占比不會很高，債權類、夾層類（債轉股）和持有型物業的配置比例約為4:3:3；第二階段，將會把比例倒過來，淡化債權類投資，加大股權型持有型的投資力度，可能會占到40%或50%。
    在原先的方案設計中，為便於募集操作，首隻基金募集規模設定為5至10億元，而現在這一點也做了調整：第一次募集完運作成功後，將引進中信證券和相關信托公司等金融機構的投資和日本、澳洲和美國的海外基金，同時加大募集範圍和力度，二次募集額度將放大至30億元50億元，並積極推進海內外公開上市。
    響不停的求助電話
    好在，朱淩波麵對的並非隻有瓶頸，隨著樓市冬天的延長，他也聽到了市場一陣緊似一陣的叩門聲。
    元旦過後的一周，專委會在海澱的寫字樓變得更加忙碌。一家接一家的商業地產開發者上門來尋求融資。天津一家大型國企跑來說，他們圈了幾平方公裏的地，希望打造產業、商業、休閑、住宅等幾大板塊，眼下拿地的資金已解決，三通一平也在做，但後麵的開發資金跟不上了，急需尋找合作投資者。
    也有的是項目已建成，但開發商持有物業的資本、專業經營能力不夠，需要尋求買家的。
    一直以來，中國的商業地產融資主要依賴單一的銀行信貸。而銀行針對商業地產的貸款品種沒有中長期貸款，均為一至三年的短貸，還要求有資產抵押。而商業地產回收周期長，需要長期資金支持。
    近期，也有一些商業銀行通過朱淩波和專委會找項目，雖然他們不願意投入太多的資金，但對項目的要求非常高。
    這種情況下，具有一定品牌效應的大型開發商，以及優質項目更容易獲得銀行的青睞，貸款條件也更為優惠。比如，銀行對抵押率的要求會放寬到50%或60%，融資成本一般在10%左右，高出基準利率三四個百分點。
    而如果開發商是非品牌公司，且沒有成功業績的案例，對單個項目的融資，銀行開出的條件將非常苛刻，抵押率可能要求40%，而且除項目抵押外，還要求有他項資產，開發商的融資成本可能達到15%到20%。
    兩個月前，專委會曾幫助一家商業地產開發商融資，最終通過某國有銀行省級分行的投行部門予以解決，而融資成本高達25%（年利率）。“如果由商業基金來運作，實現20%的收益是很輕鬆的。”朱淩波感歎說。
    他相信，作為未來的多元化融資渠道之一的商業地產基金對中小開發商，尤其在開階段的中小開發商的融資，將有很大幫助。
    “香港、新加坡、日本、美國商業地產金融創新時功經驗一定是中國的未來，我們願意做第一批的啟蒙者和探索者。”
    2017.11.28由亞太學院與新加坡中華總商會和新加坡交易所聯合舉辦的““新加坡REITs案例及分享研討會”今天在北京如期舉行。來自華夏幸福、泰禾地產、龍湖地產、紅星商業、北京城建、北大資源等近二十家亞太學院學員（企業）參會。
    《新加坡房地產投資信托(REITs及案例分享研討會》
    REITs一直被中國不動產特別是持有型物業視為最佳和終極的解決方案。但始終猶抱琵琶半遮麵！
    本月28日，為推動中國不動產企業全麵了解並赴亞洲最成熟的資本市場“新加坡”REITs上市，亞太商業不動產學院特聯合新加坡交易所，新加坡中華總商會和相關新加坡專業機構共同舉辦“新加坡REITs案例及分享研討會”。
    新加坡作為相對比較成熟且國際化程度較高的REITs市場，在REITs產品上市的條件要求和優惠政策方麵具有較為成熟的體係，吸引著越來越多的內地房企選擇新加坡發行REITs上市交易，解決商業房地產企業的長期融資問題。
    活動議程
    【日期】
    2017年11月28日
    【地點】
    北京千禧大酒店（北京市朝陽區東三環中路七號財富中心）
    【主辦單位】
    新加坡中華總商會
    【支持機構】
    亞太商業不動產學院；新加坡交易所
    【來賓構成】
    僅限受邀嘉賓（參會企業代表應為企業投融資負責人，且每家不超過兩人）
    【著裝】正裝（男士無須打領帶）
    會議議程
    09:00–09:30
    來賓登記
    09:30–09:35
    新加坡中華總商會產業委員會主. 席亞騰資產管理有限公司集團總裁
    林惠璋先生致辭
    09:35–09:40
    全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任、亞太商業不動產學院院長朱淩波先生致辭
    09:40–10:10
    新加坡交易所執行副總裁、中國區主.席黃良穎先生介紹新加坡REITs市場
    10:10–10:25
    茶歇
    10:25–10:55
    星展環亞投資谘詢（北京）有限公司高級副總裁王穎女士介紹新加坡金融投資環境及REITs案例分享
    10:55–11:25
    11:25–12:00
    亞騰資產管理有限公司集團總裁林惠璋先生介紹房地產信托投資及ARA
    企業代表交流及問答(Q&A環節
    12:00–14:00
    午餐及交流
    2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布的關於《推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》 幾天內涮屏！引起業內人士的熱烈反響。做為中囯第一批金融專業本科畢業生特別是中房地產基金的一名老兵及最早的研究者、呼籲者和實驗者，今天也來蹭下熱點一一
    2002年，在《中國建設報》發表“中國房地產基金悄然萌動”一一被業內詡為中國首篇闡述和探討中國房地產基金的專業文章；
    2004年，出席《首屆中國房地產金融發展高峰論壇》做“民間信用與民間融資”主題講演；
    2004年，與北美投行家發起策劃中國第一隻房地產基金；
    2006年：擔任首屆中國不動產投融資大會組委會副主任；
    2009年：做為全國工商聯房地產商會商業不動產專委會主任與中信證券一起籌建中國第一隻商業地產基金
    《3隻消費基礎設施REITs獲批 商業地產實現“募投管退”閉環》
    新京報 記者 張. 曉. 蘭
    20231127 22:26
    未來，消費基礎設施REITs的規模有望達到萬億級別以上。
    公募REITs（不動產投資信托基金）發展迎來新突破。
    11月26日，證監會官網信息顯示，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤商業REIT”）、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏金茂購物中心REIT”）已正式獲得證監會準予注冊的批複，並在深交所注冊生效。這是商業地產被納入公募REITs以來，第一批正式獲批的3隻消費類基礎設施公募REITs。
    業內人士指出，消費基礎設施REITs的推出，對行業而言是重大利好。粗略估計，消費基礎設施REITs的規模有望達到萬億級別以上，無論是對於REITs市場還是消費基礎設施行業，都會產生實質性的推動作用。此外，對企業來說，也是促進其高質量發展的重要工具。
    3隻獲批基金底層資產出租率均超90%
    證監會官網信息顯示，華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏金茂購物中心REIT已正式獲得證監會準予注冊的批複，並在深交所注冊生效。其中，華潤商業REIT基金合同期限為28年，準予基金的募集份額總額為10億份；中金印力消費REIT基金合同期限為25年，準予基金的募集份額總額為10億份；華夏金茂購物中心REIT基金合同期限為30年，準予基金的募集份額總額為4億份。
    一個月前的10月26日，證監會公開信息顯示，華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“嘉實物美消費REIT”）、華潤商業REIT、中金印力消費REIT4隻產品申報。這意味著，從目前情況來看，僅有嘉實物美消費REIT尚在審批過程中。
    值得一提的是，為了獲得資本市場的青睞，三家企業均拿出了優質的底層資產組合。易居企業集團CEO丁祖昱分析稱，這3隻基金的底層資產有三個方麵特征：一是核心城市的優質地段；二是運營效率高、出租率在90%以上；三是盈利狀況良好。
    具體來看，華潤相關資產項目為青島華潤萬象城，該項目位於青島市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置較為優越，2023年中期的出租率為98.49%；萬科旗下印力的底層資產為杭州西溪印象城，毗鄰西溪濕地，是杭州城西單體總建築麵積最大的TOD購物中心，出租率達到了99.2%；金茂的相關資產為長沙金茂覽秀城，毗鄰長沙國際文化藝術中心，是金茂商業的第一個覽秀城項目，出租率為98.36%。
    公募REITs擴容，房企積極申報
    回顧近年來的發展不難看出，我國公募REITs發展趨近成熟。2020年4月，我國境內基礎設施公募REITs試點正式開啟，並經曆了三次重大改動。推行之初，其適用範圍主要聚焦於各類基礎設施以及產業園等項目；2021年6月，保障性租賃住房公募REITs首次納入試點，並擴容至發電和旅遊設施等；2023年3月，公募REITs再次擴容，發改委宣布將優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
    “意料之外”是指這三個項目分別位於青島、杭州、長沙，而不是原來業內預測的北上廣深等一線城市。不過，在他看來，仔細分析也符合商業邏輯，“北上廣深的商業樓宇的租售比低，REITs上市的性價比也低。而長沙是我國房價控製得較好的省會城市；杭州商業氛圍濃厚，現金流回報高；青島項目則區位優勢明顯，耀眼的商業業績有曆史沉澱”。
    在亞太商業不動產學院院長朱淩波看來，此前我國購物中心的融資渠道比較單一和匱乏，主要靠一些短貸，這些融資渠道不能解決企業投資與退出的問題。此外，近年來，不少房企相繼遇到償還債務的風險和危機，商業地產作為房地產整個產業鏈中的組成部分，同樣也麵臨較大的壓力和考驗，在此背景下，消費基礎設施REITs的推出，於行業而言，無疑是“雪中送炭”。
    非常欣慰的是，經過我們多年的呼籲和努力，中國商業地產基金終於獲政府批準破土成功，也使我們多年的努力。多年的願望修成正果！