聽到吳總親自點名，杜建峰附在任學明的耳邊輕聲說了幾句什麽。然後任學明清了清嗓子，對吳總說道，吳總，既然您都親自點題了，我們就隻好見招拆招了。如果有說的不太對的地方，請您多多指正。

    任學明反過頭滿含深意看了一眼王一元。王一元聯想到剛才老杜的耳語，頓時一驚，心裏暗叫一聲不好。果然，任學明開口說道，吳總，你的前一個問題，由我這個老兵來簡要的回答。而另一個問題，則由我們的這位新同學，王一元來作說明。

    王一元聽到任學明這麽一說，他的心裏開始七上八下震蕩起來。自己到底能講得好嗎？他擔心的自己問自己。每逢大事有靜氣，他又不斷的安慰自己，給自己打氣。王一元兩眼看著麵前早就準備的文稿，又開始慢慢的在上麵琢磨起來。

    這邊任學明開始回答，他說，我先來說第一個問題。針對當前城市綜合體開發過程中存在的種種問題，如何做好南通項目開發的前期戰略規劃，從而提出切實可行的發展方案，我的建議，我們要著重對以下的幾個方麵進行係統的分析。

    任學明說，一是要研究地塊的條件和政府規標的要求。對地塊的研究目的是為了發現地塊所處位置具有哪些優勢或有利條件，便於進一步發掘其潛在的價值。研究政府對該地塊的規劃要求，便於利用政府硬性指標中許可條件，策劃最適合本地塊的物業組合。

    他繼續說道，二是研究地塊所在地的市場，幾個重點，城市綜合情況的調研分析，城市地產市場的現狀和發展趨勢，城市消費市場現狀和發展趨勢，城市商業經營者調研，城市投資者情況調研。

    房地產公司的人也都在仔細認真的聽，有些人還不停的做著筆記。任學明說，接下來要研究地塊所在的城市規劃導向，研究本區域規劃開發規模，評估本項目未來經營項目的輻射能力和商業機會。

    任學明說，我們還要注重研究地塊所在地的商業競爭情況。需要對本商圈內所有的零售商業各種業態進行調研，研究確定本項目擬建商業物業選擇那些經營商家入駐，可以同本商圈內的商家進行錯位經營，便於給擬建商業物業進行商業定位，並且在商業物業設計時考慮擬選商家的入駐物業條件需求。

    任學明停頓了一下，笑了笑，繼續說道，第五，研究我們開發商自己。要客觀認識我們自身的項目開發資金供給保障能力，不同的物業產品組合對開發商資金供給能力要求不同。開發商策劃設計的項目物業產品組合必須同自己的資金供給保障能力相匹配。

    說道這裏，房地產公司的人員，包括吳總都忍不住笑了。

    最後，任學明還就研究擬開發項目各類物業產品的贏利模式和配套需求做了說明。他說，房地產建設項目策劃以城市綜合體項目最為複雜。

    他解釋說，從項目物業產品組成來說，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商業用房、酒店賓館用房、辦公用房、臨街商鋪、住宅底商商鋪等等。從產品開發後處置來說，有單體建築整體出售的、有一個建築內部分出售部分持有部分的、有產權出售返租經營的、有整體產權持有出租經營的、有產權持有自行經營的等等。

    任學明最後說道，在一個項目內容納各種不同的物業產品，各種不同的物業產品由於使用功能不同，需要不同的物業條件和運行的配套條件，所有上述各種物業產品根據他們的用途、功能、贏利模式需要周全考慮。如考慮不周，物業建成以後會產生永久性的難題。

    任學明講完，吳總帶頭鼓掌。他點了點頭，說道，很多的開發商拿到地塊以後既不做調查研究工作，也不自己開發編製方案設計任務書，一般來說都是拿了地塊圖找數家設計院開發項目設計方案。有的開發商請了十幾家設計院，開發的項目方案文本數十個，結果自己也無法評判這些方案的優劣，找不出也不知道哪一個方案符合他自己的需求，這是行業內的常見現象。

    吳總接著說道，看來，你們谘詢公司這次還是做足了功課的，任總的這六點研究方法，講的都很好，也都很有實際指導意義。接下來就是你們的這位青年才俊，讓我們來聽聽他又有什麽新的想法？

    任學明，杜建峰他們幾個人的目光都一齊看向王一元。王一元看著他眼前的文稿，開始逐條逐句的往下說。一開始說的時候，王一元還有些緊張，但慢慢的，他就逐漸順暢流利起來。

    王一元介紹說，品牌的核心內涵是要傳遞給消費者的核心利益，城市品牌就是一個城市在推廣自身城市形象的過程中，根據城市的發展戰略定位所傳遞給社會大眾的核心概念，並得到社會的認可，所以城市品牌絕對不能簡單地等同於表層的市容、市貌等城市形象，它是一座城市的精神和靈魂。

    他說，城市品牌是城市差異化、個性化生態環境，經濟實力，文化底蘊，精神風貌，價值取向等綜合功能結構的呈現。城市品牌的核心價值既包含了看得見摸得著的東西，同時也滲透了許多複雜多元的無形價值，環境、資源、文化、曆史、經濟和人本身都是構成和決定一個城市品牌價值的核心要素。

    王一元繼續介紹，說，城市綜合體是商業競爭進入經濟壟斷、資本高度集中的綜合產物，可以說是目前世界上最先進、最高級的商業形態，在國外已進入鼎盛時期。在中國，城市綜合體的概念現在也是越來越時髦，如果對房地產做一個評價的話，它無疑是最熱門的業態，漸成為一種新的投資風向，因而受到很多開發商的追捧。

    他接著說道，但是，中國的城市綜合體市場開發建設，隻是剛剛起步，多種資本正在角力，但現狀很混亂。業界流行一句話“城市綜合體是個筐，什麽都往裏裝”。很多商家也在追逐這個時尚的概念，甚至連大型批發市場等，也紛紛改名叫城市綜合體。

    講到後來，王一元一時興起，他脫離了講稿，開始自由發揮起來。王一元說，那麽，到底什麽是城市綜合體？它與大型零售綜合體，與“shopping center”又有什麽本質上的不一樣？

    王一元說道，以我們上海的新天地為例。那麽，新天地究竟是什麽，購物中心？娛樂中心？時尚中心？旅遊景觀？開發商認為，新天地就是一個all”。其實，用我們國內的說法，這個mall ，就是指的城市綜合體。

    王一元最後說道，所以我們研究的最後結論，認為從本質上來說，其實最大的區別和不一樣，就是“一站式”生活理念。

    他接著解釋說，城市綜合體內各種大型商超、綜合體集群，規模大、功能多、商品和服務全，匯聚國內外知名品牌，融合吃喝玩樂購於一體，這種“一站式”生活理念，如我們上海新天地、還有北京西單，現在都成為了城市品牌與生活方式的標誌區。

    講得非常的好。這位小夥子，你總結和提煉出來的這個一站式生活理念，這個概念，很新穎，很有創意，也很到位。吳總聽完王一元的介紹，忍不住第一個鼓掌發言。

    吳總朝任學明他們看了一圈，笑著說道，依我看，這次的項目前期論證和項目計劃書的編製，完全可以以這個一站式生活理念，作為中心和重要抓手，貫穿始終。

    大家再一次鼓掌。吳總接著又問了任學明關於王一元的一些基本的情況，他點點頭，朝王一元讚許的說道，還是你們年輕人有衝勁，有想法，思想不落窠臼。小王，你這次，可算立了頭功，真正講到點子上了。

    王一元站起來，謙虛的說道，謝謝吳總誇獎，愧不敢當。吳總站起來，伸出手，笑著說道，我一定要和這位後生再一次握握手。意外之喜，刮目相看，人才難得，難得的。

    坐下來後，吳總看了一下手表，總結性的說道，我必須要走了。但今天我很高興聽到了任總他們的谘詢公司的建議，特別是這位小夥子帶給我們大家的這個一站式生活理念。接下來，任總和杜總你們留下來，繼續和我們的這些相關的部門對接。

    吳總說道，這樣，我走之前，還有最後一個建議，任總的谘詢公司要完全的參與到這個項目的前期盡調小組中來，盡快的把這個項目方案設計任務書落實和編製出來。至於具體時間和任務安排，等會你們商議。

    最後，吳總都站立了起來，準備要走，但他又停住了。他眼睛看著任學明，說道，另外，我有一個不情之請，就是想邀請你們公司的這位小王，也全程的參與進來。任總，你看，這樣安排行嗎？