華爾街40號的問題同時也是曼哈頓地產市場的問題,在紐約市最繁華的中心，商業地產的空置率居然能接近20。為了解決這種窘境，紐約市政府鼓勵房地產商們推動翻新改造計劃,通過將過去的辦公室改造為住宅吸引高級白領客群，將空置率降低的同時改善曼哈頓下城區地產的供需環境。

    對紐約的商業地產市場來說,這是美國建築業主最艱難的時期，過去十年間門的建設熱潮帶來的就是市場的供需失衡,產業鏈上的所有人,包括提供了成千上百萬近乎無抵押貸款的銀行業都飽受其苦。

    然而，從長遠來看，喬琳認為華爾街40號這種地標性建築本身絕對不應該是這樣子的，無論如何處，在帝國金融心髒的地塊怎麽樣都隻會回歸其原有的價值，而不是貶值。

    最大的問題在於這處建築的所有權屬於一個德國家族,金森地產從花旗銀行交易到手的隻是物業的租賃權而已。這背後涉及到很複雜的產權曆史,甚至還與菲律賓前總統老馬科斯的貪腐案掛鉤。

    如何繞過複雜的租賃政策和附加條款，並且在投入資金進行翻修的前提下盈利呢？這是個值得思考的問題。

    莎莉對喬琳想要介入地產這件事不是特別驚奇。一方麵是因為喬琳之前就對40號表現出了不低的興趣，另一方麵是因為喬琳繼承的家族財富一部分就來自於戰後瘋狂膨脹的日本地產業,這可能也算是某種奇怪的遺傳因素了。

    唯一的問題是40號大廈到底值不值得她們付出精力和資金？

    這個問題需要問一問專家。除去喬琳下屬中的地產投資研究員外,她們還找來了紐約市著名的地產律師和交易顧問黛布拉·卡法羅提供谘詢。卡法羅是紐約大學法學院的教授，同時也是有著二十年紐約地產交易經驗的著名經理人，正是喬琳需要的專家。

    卡法羅和其他研究員們研究後認為40號這棟建築的法律風險主要在於能否獲得足夠長的租約期限，並且金森地產很可能因為翻修活動產生了附帶債務。

    按照目前的財務狀況進行測算,如果最終能把大樓上層的40萬平方英尺按照每平方英尺17美元的租金租出去,他們就可以做到收支平衡。而大樓中下層還有60萬平方英尺可以出租，盡管沒有上層可以俯瞰紐約港的完美景色，但是麵積夠大,隻要有平均水平的租金就可以直接盈利，而目前同類建築的租金是每平方英尺15美元。

    更絕的是，在喬琳的代表與金森地產接洽過後，他們給出了一個非常棒的租約轉讓價格，每平方英尺1美元，加起來100萬美元。這簡直是不能再低的甩賣，看起來金森已經迫切地想要甩掉這個債務包袱。當然這隻是租約的交易價格，40號還有近200萬的裝修款未結清，多個承包商的律師因此申請了留置權，導致相應財產被暫時凍結。

    喬琳的代表開始跟40號的擁有者在美國的代表珀西·佩恩接觸，不得不說佩恩是個很難纏的人，他給出的租賃權續期條款苛刻到不行，其中有很多不利條款，會直接阻止喬琳後續的抵押貸款計劃，還對翻修的細節有很多額外要求。在條款方麵佩恩非常固執，喬琳覺得他甚至不是真的想拯救這棟大樓。

    於是，喬琳決定甩開佩恩，跟真正的業主麵對麵。不過，在飛去德國與真正的業主麵談前，喬琳先做了自己的準備工作。

    一方麵，她借用了自己祖父老阿普爾比曾經的地產公司的名字，成立了新的阿普爾比地產有限責任公司，以使這家全新的公司看起來不那麽新。在擁有相應的資質後，喬琳聘請了有過數十年地產業開發管理經驗的喬治·納瑞特成為這家公司的主要管理人。這家公司將承擔大樓未來的翻修和管理工作。

    另一方麵，喬琳名下的投資公司申請成立了一家新的私人房地產信托基金公司reit）。這是一種類似共同基金的融資公司，專門從事房地產和房地產抵押投資，是一種60年代左右誕生的經營形式。它的顯著好處是可以避開一般公司在股東收入方麵所要繳納的雙重稅收，繳納的聯邦所得稅很低。而且這種基金有助於降低房地產投資的門檻。缺點是有很多法規方麵的要求需要達成，在股東人數、投資情況和財務分配等方麵都有嚴格的要求。

    而私人reit同公共reit相比，好處是不需要向sec報告財務情況，可也限製了投資者來源，不能在市場上公開募資，隻能找機構投資者和有一定資產的投資者。因為不能像公開交易的reit那樣直接出售股票，所以私人reit的流動性也要差一些。

    這些缺點喬琳都不在意。一方麵經營reit的公司可以抽取較高水平的傭金，另一方麵這種經營形式可以幫助她轉移投資風險。按照法律要求，他們至少要在第二個納稅年時吸納100位股東，如果達成，喬琳就可以擁有很多額外的資金實現她的想法。而這家基金的管理人就是喬琳的交易顧問布法羅。

    基金的銷售情況由專業人士負責，喬琳不是很擔心這個問題，因為她們在私募方麵已經有一些好的名聲了，在某些投資圈子裏已經建立起一些信任。

    最終，喬琳和喬治帶著精心準備的商業計劃、設計圖和下屬飛到了德國科隆，見到了40號真正的所有人海森堡家族的大家長，一位80歲的老牌地產商人。

    喬琳知道一位商人或許不會在意一處外國地產的具體經營狀況，可他也絕對不會想讓這處地產一直空置。

    喬琳向他展示了她們設計中未來40號大樓可能的樣子，說服他阿普爾比地產是他能拿到的最好選擇，他們將會把這個似乎已經完全衰敗的建築重新帶回巔峰。阿普爾比會把過去那些有名的大租客帶回來，讓40號重新成為紐約的地標建築。

    事實上，喬琳為他展示了她們為40號準備的材料，等翻修結束後這些材料會幫助紐約市曆史街區委員會將40號確定為地標性建築，這既能挽回聲譽，又能減少稅收。

    這種談判有的時候不僅僅包括利益，還是一種與業主建立信任的過程。喬琳通過事先準備，向業主展示了她的實力和決心。而且在洽談過程中，她可能會表現出某種靈機一動而誕生的智慧，好讓業主覺得自己引導了洽談的走向，但這其實也是事先設計好的動作。這種小技巧非常有用，有助於消解談判對手的自尊心，讓他感覺到自己的想法受到了尊重，而不是使得對手可能因為防禦心態，下意識地拒絕實際上對他有利的條件，那會無限期地拖長談判時間門，甚至破壞交易。

    最終的結果是喜人的，業主同意將未來200年的租賃權打包交給阿普爾比地產，免除了頭三年的租金，條件是每年150萬的租金，喬琳承諾會投入至少3000萬進行翻修。

    實際上租賃條款的達成非常複雜，雙方的團隊在談判桌上一條一條地進行談判，不過這一階段喬琳把工作交給了喬治，飛回了紐約。

    在喬治辛苦敲定合同的時候，喬琳帶著團隊找上了勞工聯合會人壽保險公司。

    喬琳如今已經不再是隻能拿著自己的錢冒險的人了，她曾經問過自己的顧問們，在40號大樓這種情況下，哪家銀行可以借給她低息貸款？答案是勞工聯合會的投資集團。在大部分銀行都對房地產抵押貸款望而卻步的情況下，隻有這些保險公司還有動機出借資金，特別是勞工聯合會人壽，有足夠的動力這樣做。

    勞工聯合會人壽是美林旗下由美國勞工聯合會建立的保險公司，主要為工會成員及其家屬提供保障，擁有很多大客戶，為至少600萬工會成員提供了各種品類的保險。他們資金充裕，擁有一個獨立的投資賬戶，主要的投資目標就是那些能夠創造更多工作崗位的優質工程，這正符合喬琳的需求。

    最終，喬琳成功憑借40號大樓的翻修工程從勞工聯合會人壽那些借到了3000萬的低息貸款，條件是阿普爾比地產隻能雇傭工會成員參與翻修工作。這不算最好的條件，可也是喬琳目前能最快拿到的最好的資金了。

    至於留置權導致的凍結問題，喬琳把這個交給了喬治去解決。他帶著律師見了相關的承包商，給出了經過測算後的15萬賠償金。喬治告訴那些承包商，如果他們接受這個和解條款，那麽接下來的承包工程他們就會有優先權，但無論如何阿普爾比都不會接受原先的200萬賠償金。對方在無奈中接受了。這是種博弈過程，阿普爾比一方事實上擁有主動權，這個和解數字又剛好踩在對方所能接受的底線上，200萬債務因此一筆勾銷。

    一切都按照喬琳的設想進行著，40號的翻修工程有條不紊地開始了。喬琳將具體工作交給對應的下屬負責後，就又飛回了洛杉磯。

    在這一通忙碌的工作後，時間門早已經來到了11月中旬。這期間門喬琳錯過了很多事，比如11月4日在加州聖何塞召開的第一屆討論萬維網商業潛力的會議。矩陣網作為典型代表之一，ceo普雷斯頓和o瑪喬莉都出席了會議。喬琳投資的馬賽克公司的創始人馬克·安德森也做了主題演講。

    還比如11月8日的國會中期選舉，共和黨在喬治亞州眾議員紐特·金裏奇的帶領下，40年來第一次打敗了民主黨，同時控製了參眾兩院。這一事件後來被稱作“共和黨革命”，代表著1937年以來民主、共和兩黨形成的最大政治遊說團體保守聯盟的結束，兩黨都將逐漸走向政治極化之路。

    當然還有《星際迷航：世代》的上映，喬琳最喜歡的科幻電影係列之一，她名下的幻影膠片參與了這部電影的特效製作。

    不過最最重要的是，如果喬琳再不回到洛杉磯，她就要錯過接下來的頒獎季了。今年的頒獎季她會有非常多的活動等著她呢。

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