《商業地產布道者》
    《房地產世界》2012年6月
    作者：阿更
    朱淩波喜歡別人稱他老朱。
    老朱的個身份近乎“商業地產布道者”。學的是金融，當過記者，出過詩集，最終回到協會平台和學院陣地。他有兩個頭銜，其一是全國工商聯房地產商會商業不動產專委會主任，其二是亞太商業不動產學院院長，成立於2010年底，是目前國內一個成規模、長期型和專業化的培訓商業人才的學院。
    第二個身份，和中坤集團董事長黃怒波一樣，同屬地產界的知名詩人。他的微博名叫“空想家朱淩波”，出差途中遊山玩水之餘，不忘占詩數首，有“桃花都做春知已，哪堪大雪到白頭”這樣的詩意，也有“歲月橫刀照來世，占破紅塵度今生”如斯的灑脫。韻致高蹈，爐火精純，確非等閑之輩能為。
    老朱待人和善，頗有謙謙古君子之風，而敦厚之餘，又有奇俠氣。其曾自證“我的願望不是成為詩人，而是實業家或政治家”。詩人蘇曆銘甚至評價：“朱淩波是一個橫衝直撞的公牛，是生活中打造出來的硬漢”，“本來可以成為貪汙腐化的朱行長”，但不安分的他在詩酒之餘，致力探索自己的商業地產王國。
    理論紮實、實戰豐富的老朱，如今被媒體譽為“中國商業地產的布道者”，這與他自己所述的“古學孔夫子，誨人不倦，遊學四方；近學蔡元培，善才廣言，縱橫捭闔”不謀而合。而布道者和詩人的雙重身份，更驗證了他所書的“山間聽風響，海上釣大魚”。
    商業地產需要中長期資金介入
    房地產世界：商業地產模式應該以持有為主，但目前國內不少商業地產商都將商鋪銷售，或者租售結合，您如何看待這種模式？
    朱淩波：其實這並非開發商所願。目前，國內不少房地產企業正從住宅開發商向運營商轉變。開發商最需要錢的時候是商場做旺起來的前八年，由於資金短缺，小企業上不了市，做信托做REITs也沒辦法，借的資金利息也高，隻能通過銷售回籠資金。
    房地產世界：從金融體係這一塊看，我國做商業地產的資金來源情況如何？
    朱淩波：我們目前的金融體係並不支持做商業地產。由於商業地產產業鏈長，培育周期長，一般一個大型的商業地產項目從建設到培育的良性循環需要810年，但是商業地產投資商從銀行手上往往隻能拿到三年左右的短期貸款，無論是資金總量和資金時限都遠遠不夠，所以目前開發商幾乎都是短貸長用。商業地產需要長期資金，如銀行的中長期貸款，非銀行信貸的信托、基金和債券等證券化長期融資工具，包括按照國外成熟不動產融資體係的建設，中國商業地產就更加需要一套完整的資金供應和變現的模式。
    房地產世界：目前開發商融資的利息通常也比較高。
    朱淩波：是這樣的，現在很多開發商，銀行貸不到錢，銷售也賣不出去，因此很多資金借貸利息很高，年利率高達15%到20%，很多甚至直接拿高利貸，三四分甚至五六分。08年我們跟蹤做一個融資，資金機構個問題就是你能給我多少回報，一般沒有15%他是不會給你的。實際上，國內一個商場投入運營，在年上能達到5%到6%就算不錯了，即便萬達也隻有3%4%左右。因此小開發商為了還貸，甚至通過不斷挪下家、補上家的形式來滿足資金需求，隻要一個環節掉鏈子，整個就垮了。
    所以在國外主要的資金來源是養老資金和保險資金這樣的穩健型、長期類和低的資金，首先資金總量巨大，而且能保值增值。現在國家已經允許保險資金進入商業地產領域，包括平安、泰康、國壽、太保等，目前平安保險做的是的。
    房地產世界：在融資困難的背景下，商業地產商如何解決資金困境？
    朱淩波：最主要的還是依賴銷售，通過可銷售的產品如住宅，公寓，寫字樓，商業街來回收現金。比如“租售結合”的典型的例子就是萬達的城市綜合體模式，或者很多開發商走的“售後返租”的形式。所以中國商業地產從大的角度來講是很有發展前景的，但是金融這個瓶頸不解決，中國商業地產是很難進入到良性發展上。
    專業人才稀缺成發展瓶頸
    房地產世界：人才是一個很關鍵的因素，現在各地商業地產遍地開花，比如杭州和成都等地都宣傳要做一百個城市綜合體，人才很難跟上來。目前商業地產人才主要來源於何種途徑？
    朱淩波：商業地產人才的來源有三種。種是企業自身的培養，但成熟的商業地產公司缺乏，小公司很難做到自己培養。第二種就是獵頭挖人。第三種就是接受專業培訓。
    房地產世界：現在商業地產挖角很盛行。
    朱淩波：挖角是主要的方式。從種人才來源來說，開發商沒有時間去培養人，比如萬達一年開那麽多個萬達廣場根本沒有時間。有的人才請來公司之後，做一個簡單的內訓馬上上崗就得工作。而第三種，從教育學曆來講，大學沒有商業設計商業運營等相關專業，另外也沒有象會計師、律師等的資格認證，因此也很難。學院目前除了專注做商業地產職業化細分化的成人教育外，也正在與有關大學、人保部、國際購物中心協會等機構積極探討開拓相關的協議裏教育和資格認證體係。
    我們的學院今年就專門開了一個增值服務就是做獵頭，包括萬達、陽光、萬通等很多商業地產公司都需要找人才。包括一些二三線城市成長公司性開發商，希望我們幫忙挖標杆企業的人才，有的希望做高端商業，就指定要挖華潤的人，有的想做青年型的商業，就希望挖到中糧的，所以大型開發商的中層管理到小房企當高層的很普遍。
    房地產世界：您從開始2001年在清華大學做培訓班到現在，應該說也是商業地產快速發展的時期，包括受訓人員和課程都發生了哪些變化？
    朱淩波：我們06年做個商業地產班的時候，叫做總裁班，那時候個班來上課的比如都是北京城建的董事長，天潤置地的董事長等大企業的老板。因為他們想了解商業地產商或準備做商業地產。到了現在，人員從高級到中級，受眾越來越廣泛。培訓也更加細化了，比如專門針對主力店次主力店，針對社區商業和商業街，以及奧特萊斯專業市場等。
    房地產世界：目前什麽樣的商業人才比較受歡迎？
    朱淩波：商業地產是一個需要細分化專業經營的行業，而現在，找一個適合的人太難了。開發商偏愛招商型的人才，因為所有項目前期做起來需要找各種資源，還要有人去定位，進行業態組合。到了現在這個階段，開發商更關注後期運營，因為商業主要還是靠後期良好的運營管理，才能獲得化的。
    另外，包括做商業設計的人也很需要。商業設計不是一個很籠統的概念，而是一個很專業很細化的角色，比如燈光設計、建築設計、裝飾設計甚至衛生間設計。但現在很多開發商做商業，直接找建築設計院的，好像建築設計院什麽都能幹，實際上國內很少有這種專業做設計的人才。
    期待全產業鏈成熟
    房地產世界：很多業內說中國的開發商做商業地產還不成熟，甚至整個環境不成熟，您覺得不成熟在哪裏？
    朱淩波：這不僅是開發商的問題。商業地產涉及到好幾條線，現在是整個產業鏈的不成熟，個是政府的不成熟，第二個是金融機構的不成熟，第三個人才包括消費者的不成熟。發達國家的商業地產是沒有銷售這個概念的，因此它們不叫商業地產，而是不動產。各個鏈條分工明確，有專門的建造商、運營商，有基金機構在支持或收購。
    房地產世界：國內多數房企從住宅開發商匆匆轉型運營商，此時該如何完成對自身角色的轉變和定位？
    朱淩波：目前國內做商業地產的，無非是開發商、零售商、金融機構、產業機構等，隨著產業的發展，最終它們在扮演自身角色的時候，都要完成和運營商角色的一體化，比如開發商和運營商角色的一體化。
    大部分開發商更適合於做一個商業場所的建造商和供應商。但也有像華潤、中糧、萬達等這樣有資源有實力從資本市場獲得長線資金的公司。它們有耐心有實力與政府、商家、消費者共同來培育成熟的市場，來獲得更大的價值。
    房地產世界：你認為商業地產怎樣實現價值化，有人說“資產證券化”是最終必須走的途徑？
    朱淩波：這個前提是金融體係的完善。商業地產的真正屬性是不動產，是一種金融產品。商業地產要實現的價值，就是要通過資產證券化，實現值化。運營商通過將商業做旺，租金不斷的提升，人流不斷聚集，然後估值打包上市，可能市場價值上市翻10倍20倍。
    所以它最終的價值一定在資本市場實現，靠金不可能實現。所以成熟的商業地產實體運營要做好，資本市場也必須做。實體運營是他的靈魂，資本市場是的翅膀，是這麽一個關係。
    房地產世界：這是否意味著開發商完成自己建造商和供應商的角色後，要抽身而退？
    朱淩波：這確實涉及到了商業地產的退出機製問題。開發商將商場建完後，可以將商場賣給基金，由穩健的專業基金持有、有專業運營公司來管理商場。或通過REITs上市，實現資產證券化，國外的REITs分的很細，比如有專門針對社區Mall的REITs。商業地產的長線特性，決定了它需要一個穩定的經營環境，而基金信托可以在其中發揮自己的能量
    房地產世界：你覺得中國的商業地產距離成熟，還有多長的時間要走？
    朱淩波：按照國外的規律，城市化達到百分之八十，房地產的主要形態就不是新開發商品房，而是存量房的交易，也就是我們常說的二手房。在住宅地產轉變的同時，商業地產也逐漸走向成熟，中國區域發展不平衡因此不好說，但即便是像北京這樣的一線城市，商業要達到美國和日本先進的水平，至少還有二三十年的路要走。
    《堅守理想的社會活動家》
    《商業文化》2013年4月
    文/劉炳如
    在“空想家朱淩波”的微博上，記者看到的是一個長發披肩，滿胡須的朱淩波，眼神流露出反叛和不屑，但是出現在記者麵前的朱淩波卻平添了幾分溫和，外表儒雅、態度和藹。與他交流，會聽到他濃鬱的東北方言，以及他身上顯現的豪放之氣。
    他的名片赫然印著“全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任““亞太商業不動產學院院長”兩大頭銜。
    翻手詩歌 覆手地產
    20世紀 80年代是詩歌風起雲湧的時代，狂飆突進的創作激情席卷整個詩壇。在詩歌風起的年代，大學生校園詩歌作為一個重要而獨特的存在，在當代文學史上留下了濃墨重彩的一筆。
    當時的大學生詩壇如同群雄逐鹿的江湖，各地自立門派，大學生詩人依靠獨門秘籍，揚名武林。在白山黑水的吉林省長春市，畢業於吉林財貿學院（現名吉林財經大學）金融係的朱淩波便是這場校園詩歌浪潮的參與者和見證者。作為參與者，他極力鼓吹詩歌。他反叛，他不屑，大有一番“天下之大，舍我其誰”的氣概。在崇拜朦朧詩的年代裏，他大談對朦朧詩的不屑。“他們這茬人（朦朧詩人）作為一個高峰已經過去了，雖然在文學史上寫上了重重的一筆，他們的詩還以1976年的格調嘶喊著、對撲麵而來的第三次浪潮和大趨勢竟無動於衷??
    我為他們感到可悲可憐，當然這不能怪他們，這是時代和社會的產物。未來的詩壇是屬於我們的！”
    學生時代的朱淩波反叛，畢業後的朱淩波因詩歌而輾轉，他畢業後在銀行工作了三年，後來放棄了這個當時被認為最好的職業，1987年，又到《牡丹江日報》成為了一名記者。朱淩波當時的想法很簡單，就是想寫點東西。但是在理想和現實麵前，朱淩波發現了體製下的艱難。朱淩波開始考慮現實的問題：“年輕時候，可以叛逆，但隨著年齡的增長，就會考慮現實問題，這時候，理性因素占的比例就會加大。‘在他看來，人應該尋找到理性和激情的結合點，在充滿激情的同時，保持理性。如果過於激情，那就如同火焰，引火燒身、推而廣之，無論是社會，還是人生，都要找到一個結合點，才能更加從容麵對自己以及周圍的人。
    1989年，朱淩波正式進入商界。初入商海，他首先麵臨轉型的陣痛。當朱淩波第一天去公司上班時，公司總經理第一眼見到留著長發的朱淩波時，說：“朱先生，勉為其難，請先把長發剪掉吧。”對於心高氣傲的朱淩波來說，斷發無疑是一種人格侮辱，但他又不得不麵對現實，在公司附近的一家紅星理發店，朱淩波剪掉了長發，理發師傅的每一剪刀下去，朱淩波都心如刀割，難以言說，滿地詩意的長發代表著一個時代的終結，也預示著一個詩人的轉身離開。朱淩波用第一個月的薪水購買了西服、領帶、皮鞋，改變了詩人的作派。在朱淩波多年好友，目前仍活躍於詩壇的蘇曆銘看來，‘一旦離開詩歇，他（指朱淩波）會在心裏徹底埋葬詩歌，雖然一直有些不解，但從他山河不變的目光中我能體會出詩歌曾給他的傷害。’然而朱淩波認為，他遠離詩歌，隻是人生的轉型，由狂放不羈到西裝革履；由富有激情到充滿理性。這次轉型對他的人生起著重要作用，“我對世界、人生、生命有了一個更為深刻的認識：
    一個男人要在社會上扮演多重角色，為人子、為人夫、為人父。
    作為一個社會人，就是要把每一個角色都要扮演好、拿捏好，這樣才能從中找到平衡，這個人才是健全的人。”經曆轉型的陣痛後，朱淩波成為一個擁有理性、富有責任、包容一切、堅韌意誌的社會人。正如他最開始馳騁詩壇時，他是以詩歌與詩歌評論並行的“雙槍將”，他找到了理性和激情的平衡點。
    此後10年，朱淩波先後在深圳、珠海、山東、河南、北京自我流放，曆經民營、合夥、國營、股份和上市等企業，涉足過貿易、廣告、金融和地產等行業。他自稱自己的職業生涯是“屢敗屢戰”。蘇曆銘對他的評價很中肯：“他是一個橫衝直撞的公牛，是生活中打造出來的硬漢。“朱淩波人生軌跡的轉換，與其說是他屢敗屢戰，不如說是人生迷惘期的自我流放。
    不止是朱淩波處於人生迷惘期，這是他們一代人共同的生活寫照。同時期的詩人，海子死了，顧城死了，駱一禾也死了，舒婷寫散文，芒克轉行畫畫，蘇曆銘東波日本，徐歌亞定居深圳，每個人都處於人生惶感時刻，每個人都背負重任前行。
    2000年，身心俱疲的朱淩波遠離了商業圈，開始了自由撰稿人的生活。朱淩波聽了崔健的一場遭遇噓聲演唱會，在雜誌上發表了題為《崔健：激情不再》的文章，他引用塞林格的名言評價崔健，“一個不成熟男子的標誌是他願意為某種事業英勇地死去，一個成熟男子的標誌是他願意為某種事業卑賤地活著。”這句話不僅是對崔健本人的評價，同時也是對自身商海十年沉浮的體悟，更是對他們一代人命運際遇的總結。
    經曆商海 10年掙紮後，朱淩波清醒認識到，自己並不適應一名職業經理人的工作節奏，這也不是他的誌向所在。依靠本人切入型的谘詢能力，他終立足地產行業。從最開始在清華大學開辦國際商業不動產運營商 CREO 培訓工作的高級顧問，到商業不動產專業委員會主任，再到亞太商業不動產學院院長，朱淩波將“國際化視野”與“本土化思維”相結合，營造良性競爭與和諧發展市場環境，為企業和行業培育複合型、專業型、實戰型人才，推進商業地產的係統化、專業化、標準化、國際化、產業化。
    從最初簡單的講座式上課，到課堂理論、操盤手現場講折、案例實地考察結合。從宏觀培訓到精細化培訓，亞太商業不動產學院為行業培養了近千位中高級管理人才和企業領軍人物，成為中國商業不動產行業人才培訓的集大成者。朱淩波也被稱為中國商業地產專業培訓第一人，被譽為中國商業地產的布道者，他所在的亞太商業不動產學院也被形容為中國商業不動產領域的黃埔軍校和操盤手的搖籃。
    堅守理想 平衡精神
    從進入地產這個行業，朱淩波從沒有把自己定義為商人，在他看來，工作隻是男人成熟的必經階段，他將自己定義為社會活動家。
    “我的工作帶有半公益性質，我一直
    想做教育研究谘詢工作，我的任務就是將地產理論傳播開來，同時對城市商業項目的發展提供差異化指導性意見，與政府能夠達成高平台的對接。”朱淩波說。正因為對行業有著清醒的認識和定位，也正因為骨子裏的理想主義情懷，朱淩波才會為商業地產的發展殫精竭慮。他以規範和提高行業水平為己任，了解中國商業地產在不同城市的發展脈絡，推進中國商業地產培訓教育的係統化、標準化，促進區域城市化發展。“我們也希望商業地產能夠對城市化的發展，甚至對一個城市時尚的、文化的、消費的理念的改變產生積極的影響。“朱淩波說。
    正是把過多時間投入到培訓教育上，朱淩波現在很少有心如止水的狀態，詩在他的生活中更多起著“平衡精神”拐杖的作用，是精神的慰藉和情感的宣泄。“如今我內心詩的火苗小了，但那束燭光永遠不會熄滅。“朱淩波說，“回首這麽多年來的經曆，我們這一代人承擔的責任太重了，負載了理想主義與生存需求、英雄主義與生活負擔的對立。但這也是我們這代人必須要承擔的責任。
    1985年，朱淩波和包臨軒、蘇曆銘、李夢、黃雲鶴五位大學生詩人自費印刷過一本名為《北方沒有上帝》的詩集，他在創作前言裏寫道：“詩是靈魂的奏鳴曲，詩屬於美學屬於未完成美學，詩不應該商品化，我們的時代是產生流派的時代，詩歌需要現代化，就我個人，我隻想在心理詩和象征詩上玩玩空翻和倒立，我的願望不是成為詩人，而是實業家或政治家。”這成為他夢想照進現實的真實寫照。