與萬達交集的30年間，除了與王健林先生；還先後與曾任萬達足球俱樂部總經理、企業***總經理石雪清，萬達集團副總裁、商業地產公司總經理湯天偉；萬達集團副總裁及萬達學院院長陳平，萬達集團副總裁、集團總裁助理張誠；萬達集團高級副總裁兼人力資源管理中心總經理，萬達商管集團董事長兼總裁肖廣瑞；萬達集團商業地產研究部總經理，萬商俱樂部的主任楊澤軒，萬達集團商務部總經理潘韜等高中層管理人員有過或深或淺，且長且短的職業交往和合作。
    2015.12.22. 今天在冰城出席亞太學院學員企業達仁集團達仁印象城（又一個山寨標杆）開業典禮，巧遇業內好友萬達院線曾總並應他特邀即興在萬達的場子看了場電影《尋龍訣）（改名彼岸花更好）......
    2015.6.10. 昨日接受贏商網關於萬達去年打通境內外資本市場、特別是推行輕資產和眾籌模式的象征意義和對行業的啟示性時指出:
    一是可以打破商用物業租售兩難和銷售的魔咒、真正按持有物業的商業規律去運營、有利於提檔轉型、長期經營。
    二是從過去以銀行信貸的傳統融資和間接融資轉向創新融資和直資融資。打通兩端前端融資特別是後端退出的雙向通道，獲取與商業不動產匹配的中長期、低成本和多元化的專業資金。
    三是象日本三井和永旺一樣、從不動產轉向金融混業和最終的金融控股模式。從根本上符合商業不動產的金融屬性。
    四是按照互聯網和互聯網金融的思維和方式轉型和升級、但能否能由爬行的大象變成飛翔的鷹還有待驗證。
    五是從大陸模式向美國模式轉變即從一條龍一體化方式向專業分工專業管理邁進。發揮核心優勢規避短板。
    2015.4.12. 今早飛合肥、參加萬達文化旅遊城“商業街發展峰會”做主題發言、並接受媒體采訪。
    2015.3.9. 記得去年萬達出了《商業地產投資建設》和《商業地產運營管理》兩本書，請我寫書評時就建議，要讓業內和社會真正了解和學習萬達，對萬達這個高度人格化（創始人王健林）的企業，必須要配套出版王健林個人傳記和經營思想結集可謂一語成讖[得意]，今天在機場買到了王健林著《萬達哲學》，稱哲學有點拔高哈[呲牙]。另王也表示近些年想退出一線專心寫本個人自傳……
    2014.11.23. 今天出席北京通州萬達廣場投資者見麵會、並做城市綜合體及商業街的運營特點與投資價值的講座……
    2014.10.11.萬達隻有與中外資本市場全麵接軌才是最後的功德圓滿”，亞太商業不動產學院院長朱淩波今天在接受央視萬達專題片的采訪時指出:萬達以昆明萬達廣場的即將開業大吉終於達成100個萬達廣場的戰略目標。但這隻是萬達在中國改革開放30年以來抓住前城市化的大勢、抓住市民追求美好生活與時尚消費的主流，通過標準化與連鎖性的產品模型、集權化與軍事化的團隊文化和強執行力與王健林創始企業家的領袖決策力，完成了高速成長、規模發展與城市縱橫布局的第一階段。在新城鎮化和中國經濟深度與均衡發展的新背景下，萬達將進入從量向質轉型升級的高級階段，標誌性的象征有四個層次:一是持有為主和永續運營階段；二是追求高租金回報和投資收益的階段；三是與互聯網和電商的互補與融合；四是最重要的即與中國金融創新和國內外資本市場的全麵匹配和接軌，才能實現商業地產的價值最大化！屆時再說萬達不僅是資產最大的公司，而是市值最大的企業，不僅是民族的更是國際的……
    2014.8.28. 參加萬達商業年會，兩大特點:一是保持萬達一貫的風格、規模最大。二是把商家放在第一位、地產搭台、品牌唱戲。
    2014.8.11. 考察萬達長白山國際旅遊渡假區
    2014.5.23. @亞太商業不動產學院：院長朱淩波今天出席贏商網“商業推動地產”東南峰會並致詞，在參加“文旅地產”主題對話論壇時指出文旅地產做為商業地產的升級版或創新及體驗業態的增量、正成為萬達等眾多企業下步發展的戰略目標和商業模式是因為中國經過改革開放三十年的發展，很多人和某些階層已進入有錢有閑追求文教和生活質量的階段，4050年代人基本退休、進入養老休閑狀態，老齡化社會即將到來；6070年代人在事業高峰期壓力大開始關注養生和健康；而8090天生就是消費主義者、工作和生活娛樂互不偏廢。再加上當下普遍盛行的享樂主義和犬儒哲學、崇尚精神回歸自然將成為新導向和新主流，因此對應的文旅地產的發展空間將是上升和巨大的……
    2014.4.23. 亞太商業不動產學之《萬達體驗營》：值此萬達集團推出《商業地產投資建設》和《商業地產運營管理》係列管理叢書之際，4月23日學院最新推出為期一天的“萬達體驗營”培訓模塊——在萬達學院與萬達高管交流溝通、到萬達廣場考察對話等，使學員們實現了解萬達，走進萬達，學習萬達的願望和目的。同時，凡參加“萬達體驗營”的學員，學院免費贈送《商i業地產投資建設》和《商業地產運營管理》兩本學院指定培訓教材，無疑對學員的實際工作中具有重要的參考價值和指導意義。
    亞太商業不動產學院首次推出的“萬達體驗營”今天如期在萬達學院舉辦。這是萬達學院第一次對外開放辦學。萬達集團商業地產研究部總經理、亞太學院學術委員會執行主任楊澤軒給來自全國各地的學員做了＜商業地產與萬達＞的主題講課。
    “萬達體驗營”今天下午在廊坊萬達廣場考察。主管招商營運副總經理馬臣引領學員考察並做了詳細的講解、回答了學員的提問。最後學院師生與萬達商管苗總和馬總合影留念。
    2014.3.21. @亞太商業不動產學院：院長朱淩波今天專程赴廊坊、拜會萬達學院領導並考察了萬達學院，同時就雙方之間的合作可能進行了探討並商定4月末組織一次學院學員到萬達學院交流學習的活動。
    2014.3.14. @亞太商業不動產學院:新春伊始、又有學院學術委員、師資和業內知名人士另擇高枝或做創二代。如萬達學院常務副院長範征離職加盟幸福基業，寶龍控股副總裁兼商業公司總經理潘韜辭職籌謀創業，北京盈石副總吳豔芬新任世茂地產商管公司常務副總，中糧商管招商中心副總劉陽轉投金地，原河北眾美集團商管段總（出身萬達商管主力店部總經理、將赴另一知名萬科高就）－－論是尋找新東家還是自主創業，都是一種水往高處流的意願和趨向唯有祝願個人暢達企業進步！
    2014.3.6. 今天下午終於靜下心來還一樁文字債,應萬達學院之邀為萬達新近出版的叢書寫書評學習節前獲贈的萬達學院最新出版的萬達集團商業地產叢書：《商業地產投資建設》和《商業地產運營管理》,王健林先生把獨家秘藉貢獻出來與行業分享和交流、其實也是對萬達多年的經驗主義、實用主義和機會主義的一次重要的理論升華和正本傳播。而亞太商業不動產學院一直致力的就是站在巨人的肩膀上把包括萬達在內的商業地產本土和國際的優秀品牌和成功模式通過學院課堂的不斷傳授和係統梳理、指導和推動行業的健康成長和持續發展。萬達必須標準化、行業和市場需要多元化……
    2013.12.2. 今晚參加北京商業地產界民間第一社團萬商俱樂部164期關於紅星美凱龍第一家購物中心“愛琴海”研討會、見到了俱樂部主任、萬達集團研究部總經理楊澤軒、紅星美凱龍商管總經理賈濤、漢博顧問副總李亞明等一幹老朋友……
    2013.10.11.《萬達並購旅行社》：朱淩波指出，通過旅行社來帶動客流量的輸入是目前整個旅遊行業的“潛規則”，短期內較難改變。因此，萬達既然想要大力發展旅遊文化產業，涉足旅行社行業是希望將資源掌握在自己手中，從而實現集約化的產業鏈管理；這和成立酒店管理公司一樣，是一個連鎖型的措施。
    2013.6.21. 《萬達三城砸900億搞旅遊》：朱淩波認為，文化旅遊項目做起來並非易事，除了旅遊設施本身引來的消費之外，還必須要通過規模性和集合性以及特色化、差異化的產品，將人們留下來花錢，否則，人流量有限，且多是“匆匆過客”…
    @亞太商業不動產學院: 《萬達再次出海並購 宣布在英投資10億英鎊 》：朱淩波認為，國際化路徑是品牌企業的必然選擇。除了品牌擴張外，出海有利於開拓出新的資本通道。對於萬達這樣一直以資本運營為導向的企業來說，由於國內金融產品匱乏，海外市場可以助其通過資本平台獲得更多融資和資金渠道。
    2013.6.6. 《萬達“回巢”背後》：公司中的新老員工比例與企業架構的穩定關係重大。朱淩波強調，老員工對公司製度流程、文化，甚至是企業的成長曆程都很熟悉，他們在公司裏的帶動和協調作用非常顯著。很多聰明的企業都把離職員工的“維護”視作重要的人才戰略發展方向 。
    2013.5.29. 亞太商業不動產學院院長朱淩波5月21在拉斯維加斯國際商業不動產博覽會中國專場做開篇演講時指出:困擾中國商業不動產健康持續發展的致命原因是金融創新的匱乏:既缺少前端投入的中長期,低成本的專業資金;更缺少後端退出的多元化資本通道。中國商業地產的主流產品城市綜合體其實是被倒逼出來的一種租售結合的類金融產品如萬達的所謂現金流滾資產模式.
    《中國商業地產發展的兩個階段，萬達：訂單地產》
    聯商網20071027
    主持人：第一位演講的嘉賓是清華大學國際商業地產運營商辦公室首席專家朱淩波先生，他演講的主題是中國商業地產發展的兩個階段。
    朱淩波：中國的商業地產是2002年提出這個專業詞匯之後，之後麵臨著重大的轉型，就是宏觀調控之前和之後，宏觀調控之前商業地產的終極客戶就是投資客，由於當時的投資渠道的匱乏，包括當時股市漫長的熊市，以及老百姓一鋪養三代的傳統，尤其是中國商業地產開發商都是從住宅開發商轉換過來的，那個時候我們開發的商業地產基本上都是賣給投資客，不關心經營的問題也不關心後期的商業運營問題，更不關心商業的資產和資本的問題。
    所以那個階段的，就是上半場的中國商業地產，實際上是賣給投資客的、銷售型的、現金型的房地產產品。宏觀調控以後，我記得當時所有的政策都是對住宅，因為隻有住宅才是關係國計民生，但是建設部當時也做了一個提示，對於住宅，也沒有專指商業產品，就是售後包租做了提示，北京很多的項目，尤其是前期賣得很好的項目，在後期的業態規劃、經營出現了很多的問題，尤其是很多的商家經營慘淡，甚至是倒閉，還有一些廠家收了大量的投資客的預收款，由於抵押經營的問題後來跑了。在這個階段即使做得最成功的萬達，當時提出了定單地產，實際上跟萬達完成第一輪的國際化融資以後所說的定單地產業有重大的區別，當時的定單地產概念通過引進主力店和次主力店的方式來引領商鋪的銷售，是為了更好地銷售門鋪，萬達完成了麥德裏銀行融資以後，提出了隻租不售的階段，我認為才是真正意義上的中國商業地產的定單地產。
    經過這樣一個轉型期，中國的商業地產尤其從住宅轉型的商業地產開發商或者是投資商麵臨著兩難問題，就是租售的兩難，或者說是模式的轉換。實際上中國商業地產開發商在這個模式上有兩個，我個人提出一個觀點，之前也跟業內的人做過討論，一個叫做商業地產的投資商，或者是開發商，還有一個叫做商業地產的運營商或者是全程運營商。
    為什麽這樣講呢？第一輪從住宅轉換過來的商業地產開發商，尤其是沒有進入資本通道、多元化融資的開發商，尤其在二三線城市，他們開發的商業產品，尤其是綜合題，單體商業、步行街基本以銷售為主的模式，還沒有轉變。後者進入了資本通道，有IPO可以借殼上市、做信托甚至跟海外資金融資，他們可以轉換為不動產類型的、金融資產型的運營商。這跟我談到的商業地產第一階段的產品都有本質的區別，因為在第一階段，中國商業地產的開發商可以根本不考慮商家的要求，更不用談市場或者消費者。所以第一輪的商業地產產品基本上都是沒有按照商家的要求，無論是市場的要求還是技術的要求，包括消費者的終端需求，就建造起來了，然後把它賣給消費者，然後一走了之。
    到了第二階段，即使你是商業地產的建造商開發商，如果你不按照商家的要求，比如說超市，你租給沃爾瑪還是家樂福，他們的要求都不一樣，你租給主力店是租給王府井、還是麥凱樂，你租不同的主力店，也有不同的要求。即使你是商業地產產品的建造商，如果不按照商家的要求，你的產品也同樣租不出去，第二個你的產品也賣不出去。因為投資客買了以後也要租出去，租給商家，商家有很好的租金效益，你才有很好的回報。即使作為商業地產的建造商和供應商，你也必須要按照市場的要求，起碼在選址時你對你所選擇的地段它的商業價值，它未來預期市場的空間，包括賊個商圈消費者的消費習慣，你的體量、設計風格就有可能與市場脫節，結果就可能租不出去、賣不出去，即使你租出去了，沒有很好的業態進來，你最後也會經營慘淡。
    《獲跨國運作籌碼 萬達謀求海外擴張 》
    地產中國網2012/03/06
    “王健林一直寄希望於萬達集團成為跨國企業，成為世界500強企業，因此他一定會進行海外擴張。”工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱淩波認為，全球金融危機後，美國等海外的商業地產資產價格縮水，此時通過並購的方式進入具備投資價值。
    朱淩波認為，萬達集團海外擴張的捷徑當屬酒店並購，因為酒店板塊已經是萬達集團的一大業務板塊，其酒店管理也都請的是國際品牌。早在2010年年底，王健林曾透露，萬達集團已在倫敦、紐約等世界各地尋找了一些大的酒店品牌，很快就能看到萬達集團的海外並購。
    朱淩波則認為，萬達集團的海外擴張存在一定的風險：一是萬達集團軍事化管理的企業文化，與國外的企業文化有著明顯的差異，管理的不兼容性對萬達是個考驗；二是資金風險。並購需要大量資金，商業並購後也需要整合改造運營，會有大量資金沉澱。
    “萬達在國內快速擴張，但一直未解決中長期多元化的融資品種問題，如果沒有充足的海外擴張的融資準備，風險會很大。”朱淩波說。”
    萬達高管頻遭挖角 商業地產再現人才荒
    2012年11月09日 《京華時報》
    “不光是萬達，所有具備成熟商業模式的企業都麵臨這樣的問題。”亞太商業不動產學院院長朱淩波對記者表示。不過，在瘋狂的挖人之後，可能會出現兩個問題，首先，萬達是一個極為標準化、整個運營管控體係非常清晰的公司，由總部統一運作、各部門負責組織和協調，在此情況下，被挖的萬達人才可能隻是負責萬達的某一條線，而被挖之後可能被予以“包攬天下”的重任，這是不可能實現的；其次，萬達具有鮮明獨特的企業文化，被挖的人才是否與新企業的特質以及工作的內容相匹配和對位，這也將是風險和挑戰之一。
    朱淩波表示，在房企接連涉足商業地產領域之後，對商業地產人才的渴求自然提上日程，也造成了人才的頻繁流動。不過，由於高校裏並沒有相關專業的設置，目前商業地產人才的培訓一方麵依靠成人和繼續教育的外部培訓，另一方麵是依靠實力企業的內訓。對於絕大多數新成立的商業地產公司及項目來說，通過獵頭挖角成了最便捷的手段。
    “什麽類型的企業適合什麽樣的人才，產品特質跟人才和團隊是否匹配，這需要人力資源整體的規劃和定位，並不是挖走一兩個人就能做好。”
    《王健林:滾雪球的術與憂》
    中國經濟時報   張子星
    20131015
    頭頂“2013年胡潤中國富豪榜首富”的地產“土豪”王健林近來讓外界驚歎不已:不僅因其個人資產今年漲幅高達108%、個人身價達1350億元,而且因其格外高調:9月22日,在青島東方影都影視產業園的項目啟動儀式上,萬達請來萊昂納多·迪卡普裏奧、梁朝偉等眾多國際國內當紅影星走紅毯助陣。據知情人士透露,光是明星的出場費,萬達就花了5000萬美元。而投資500億元的東方影都項目隻是萬達計劃在全國投資的十個萬達城中的一個。
    不過,萬達的快速擴張也引起外界對其資金鏈情況的質疑。王健林本人則多次對外界表示,萬達的負債率遠沒有外界所傳的90%,並稱萬達的資產負債率可能是中國房地產商裏最低的。
    現金流滾資產
    “萬達的商業模式是快買、快幹、快竣工。”王健林曾說。與其它房地產企業不同,萬達不儲存土地升值溢價,而是一拿到土地就馬上投入項目開發,在極短的時間內完工套現,然後投入到更多的新項目中。
    據萬達2013年上半年集團相關報告,僅今年上半年,萬達新發展的項目就已經達到20個,其中包含18個萬達廣場和兩個萬達旅遊城。如此多的項目集中上馬需要極其豐厚的現金流,這正是外界質疑萬達負債率高企的原因。
    亞太商業不動產學院院長朱淩波告訴中國經濟時報記者,“萬達的商業地產模式,就是一種類資金鏈的模式,用可銷售的住宅、寫字樓回籠現金,然後沉澱成購物中心和寫字樓的持有資產,他本身就形成了自己的循環鏈。”
    萬達的現金流滾動特別快。王健林曾說:“別的企業投資四五年,我們兩年之內就幹完,這就是競爭優勢。這種物業投資,如果提前一年完成,財務上至少節約1個億,傭金多1個億,這就是2億現金流。”
    在全國萬達廣場項目遍地開花的前提下,項目的前期銷售收入作用很大,王健林將此總結為“銷售為首、現金為王”。一位不願具名的萬達管理層人士對中國經濟時報記者說:“每30億的項目,自有資金隻占10%,其餘款項為商品物業和住宅物業售賣所得。”
    在近幾年開展的萬達第三代城市綜合體項目中,萬達將單個項目麵積增加到30萬平方米以上,綜合了萬達廣場、高級酒店、寫字樓和商業住宅,加大了出售物業麵積。
    低成本、寬渠道
    出於市場和成本的考慮,在近幾年的商業地產選址上,萬達將目光主要集中在二三線城市的新開發區上。對急需招商引資獲得政績的地方政府官員來說,城市綜合體、高級酒店、世界五百強具有致命誘惑。在此前提下,萬達速度得以彰顯,甚至有些地皮“招拍掛”還沒有走完,萬達已經開始對外發布項目招標。
    朱淩波認為,“三快”模式實際上是一個跑馬圈地的戰略布局,去占領城市中優質地塊,用規模影響力去擴大企業發展。
    前述萬達管理層人士也有此觀點:“萬達現在做的是擁抱城鎮化的浪潮,盡快圈地。過幾年,其他競爭對手死掉後,再下功夫提高盈利水平。”而在資金鏈方麵,他還表示,資金鏈要看銀行給萬達貸款利率和授信額度。萬達是銀行界最優質客戶,授信額度也最高。
    據了解,央行金融司在2006年將萬達列為全國房地產金融改革試點企業,給了萬達一個綠色通道,萬達的貸款申請可以直接向總行遞交。四大國有銀行中的工行、中行、農行三家總行給了萬達巨額授信。相比其它房地產企業,擁有綠色通道的萬達優勢十分明顯。
    而在具體貸款業務上,萬達除了獲得開發貸款外,在項目完成後,還能獲得一筆經營性物業抵押貸款。開發貸款一般隻有2——3年,經營物業平均能達到8年,而擁有綠色通道的萬達最高能將時間延長到15年。
    王健林對此也曾表示,萬達擁有多個萬達廣場,僅在銀行做經營性物業抵押這一項的貸款規模就有望達到300億元。而經營性物業貸款約占到萬達地產開發資金的三成。在操作上,除了滿租開業時能拿到一筆貸款,5年後因為租金上漲重新評估重新抵押,又可以獲得一筆更高的抵押貸款。”
    高速滾動下的隱患
    速度造就了萬達,卻也像達摩利斯之劍般懸在萬達的頭頂。房地產企業順馳也曾以速度聞名,並一度輝煌,但最終也可能因資金鏈斷裂神話破滅。
    “速度的確給萬達留下了人才匱乏、工程質量、資金鏈緊張等問題。”朱淩波分析,萬達銷售模式也正麵臨著一個困局,前期出售物業的比例過高,導致後期經營不景氣。同時由於城市綜合體帶動,萬達一些商業物業的銷售價格過高,會影響未來投資者和經營者的回報空間。這會對萬達品牌和下一步銷售產生影響。
    而人才問題,王健林整整提了三年。之前提到的萬達管理層人士也稱,在萬達文化城項目上,萬達與聯想、泛海和一方等其他企業聯合開發,考慮的就是這些企業的資源和人才。
    萬達的步子邁得太快,而配套的零售百貨、酒店、院線等戰略合作企業卻跟進不上。另一方麵,訂單地產的租戶構成中,低租金的戰略夥伴占整體購物中心麵積的70%,租金收入卻隻占總租金收入的40%——50%。商業大牌的承租麵積大,但是租金價格低,萬達的租金收益嚴重受壓。
    低租金收益給萬達帶來的麻煩不僅如此,甚至會影響到萬達最重要的融資渠道。“租金收益不夠償還利息,這是經營性物業抵押貸款遇到的最主要問題,這也是銀行最頭疼的。”盛富資本CEO黃立衝表示。而在資產證券化方麵,萬達之前在香港與麥格理合作成立REITS在港交所未上市成功很大一部分原因也是因為租金水平低。
    但更大的問題在於整個大政策環境造成對於萬達的不利局麵。在中國,房地產市場和房地產企業仍然是被調控對象。房地產企業上市融資和資產證券化阻力重重等。
    雖然前期的私募做得很好,但是萬達商業地產公司上市仍然遙遙無期。“地產公司在目前這種調控形勢下,上市可能不太現實,等一等看吧。”王健林曾說。
    萬達一直在尋找新的渠道。萬達曾嚐試過信托產品,與建行和北京銀行合作推出過三宗信托融資產品。但相比銀行,信托的綜合成本偏高,普遍在12%左右。成本高、金額少、周期短,並不適合萬達。
    “全球95%以上的購物中心是由REITS持有的。但在中國,我們沒有這種金融產品的支撐。”王健林說。
    “無論模式怎樣,但最終企業一定還是要賺錢的。”朱淩波分析,但萬達是一種資產快速擴張的模式,它不用投資回報來衡量企業的發展,更多是通過企業規模擴大和資產升值這種方式來融資。
    《生活方式將轉變，萬達：文旅地產或成主要商業模式》
    贏商網2014/05/24
    朱淩波：談到文旅地產，我們有兩個方麵探討，一個文旅地產是商業地產升級版，另一方麵，文旅其實也是商業地產的組成部分。萬達提出口號認為商業地產自身企業發展的規模，還有未來商業地產發展的空間到了轉型升級，大力發展文旅地產，把文旅地產作為商 業地產是萬達未來的主要商業模式。
    其實我想文旅地產能夠在這樣一個階段有這樣的 趨勢，包括做商業地產或者其他產業地產，其他產業的人關注或者 推動文旅地產 ，我用幾個通俗的詞跟大家做一個交流。 有錢，有閑，有文化、有生活哲學。從 中國幾代人目前的生活狀態和方式來看，中國進入以文化、藝術、旅遊跟消費主要的 模式，生活方式轉型是未來很大的趨勢。另外，中國現在主流社會無非是官員、企業 家，還有知識分子，這些人生活方式出現很大變化。
    官員現在講房產，這個空間做的 很大，很重要的知識分子 有一個中國的文人士大夫有一個很重要的消費或者生活 哲學，如果整個社會的開放度自由言論受到了阻礙或者擠壓或者壓力，他們就會產生 逃避，回歸自然、回歸田園。 近很多像柳傳誌在商言商，更多介入政治，介入主流 社會的東西，這都是傳統。這些擠壓 的都表明中國未來的文化藝術、旅遊這些消 費模式，包括生活的方式可能在未來有更大的變化！
    《金融創新 促進商業地產良性發展的新機遇》
    贏商網貴州站
    20141025
    摘要：在日前舉行的中國商業推動地產論壇貴州峰會上，全國工商聯商業不動產專委會主任、亞太商業不動產學院院長朱淩波，就“商業地產發展趨勢與機遇”作了精彩的主題演講。
    朱淩波：中國的金融創新如果沒有突破，房地產是不可能有持續健康的發展。比如萬達，如果它不再跟中國金融創新和國內外資本接軌，將可能出現嚴重問題。現在萬達號稱有4600億資產，是一家大規模、高速成長的企業。如果不找出資產增值的退出通道，那麽未來不隻是萬達，中國所有做商業地產的企業都會麵臨巨大問題。
    我們中國的金融有幾個致命的缺陷，第一為商業地產提供的短期信貸資金。第二是金融體係是以資產作為抵押的體係。中國金融80%的抵押物都是跟土地和房屋不動產相關的，而在國外，卻可以脫離抵押體係，可采用租約抵押貸款。第三個層麵就是金融創新，現在進入商業地產的資金，沒有建立良性循環。進入以後如果沒有銷售、沒有回款，這個錢就回不來。商業地產的資產如果不盤活，未來中國金融的風險就像海南地產一樣出現泡沫。最近，政策上出現了一線曙光，我們呼籲了多年的以房地產限購解壓為始的救市政策，以及未來的資產證券化——MBS的提出可能會為未來中國商業地產的良性發展提供一個很好的解題。
    萬達拋出第四次轉型計劃 轉向“輕資產”
    2015年01月23日《京華時報》
    “任何一個實體商業地產，最終都要完成其金融屬性，實現商業與金融、實體與虛擬的對接，這是未來的發展大勢，也預示著萬達進入一個新的發展階段。”亞太商業不動產學院院長、全聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱淩波對記者表示。
    除了商業地產實行輕資產的創新模式，萬達還將加快發展文化旅遊、金融產業、電子商務3個產業，5年後將形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。
    這也是萬達提出的第四次轉型，也是範圍更廣、力度更大的一次全新轉型。按照規劃，萬達文化旅遊項目將從今年開始進入豐收期，文化集團收入計劃達到450億元；電商公司將開業成都雲數據中心，完成15個智慧產品的上線，繼續搞好線上技術研發，做好支付規模；金融領域，今年一季度將成立萬達金融集團，並於年內並購1至2家金融企業，向互聯網金融方向邁進。
    同時，萬達也將從中國企業轉型為跨國企業，今年將完成2至3家較大規模的並購，5年後海外收入占比將超過20%。
    《萬達12月再添12家萬達廣場 背後有何商業邏輯》
    《新京報》201812月4日
    “在全國工商聯商業不動產專委會主任朱淩波看來，輕資產轉型是萬達由開發商向運營商轉變重要的高階階段。“萬達專業運營模型與團隊已經成熟，此外，輕資產還可以回避開發商重資產、長周期以及商業地產金融短板沒有退出通道，造成企業資金鏈進展、回報率很低，周期拉長的問題。”
    朱淩波指出，輕資產的好處還在於，可以提速發展，萬達憑借多年積累的能力、模型、產品標準，可以用軟專業迅速複製。
    值得注意的是，隨著電商的衝擊，線下商圈都在奮力轉型向線上靠攏，萬達緣何依然加大線下布局？
    “線下是主體，線上是賦能，線下是基礎、線上是增量。線上線下一體化，並實現閉環才是良性和終極出路。”朱淩波表示。”