真正造富的是國家的政策紅利！——陳小紅
    在20世紀，聚焦商業地產，深圳不想做包租公的富三代是不合格的。
    地產的快速發展有多重因素，能不能抓住這波發展的紅利就要看各人的眼光了。
    上官不壞通過研判國外數據再結合國家政策，認定了地產這一發展方向就會全身心的投入進去。
    為了規避政策風險，所以他定下的戰略方針是：集中優勢資源，快速發展項目，快速見效，快速回籠資金。
    上官不壞和慕容俊合作的第一家公司確定：環宇國際集團，主攻城市綜合體。
    當時選名字的時候慕容俊說環球國際。
    玩個球什麽球不好聽，你是地球還是月球？東半球還是北半球？格局放大，整個宇宙。
    慕容俊隻能對上官不壞說，你贏了。
    環宇國際集團臨時地址就在企鵝集團旁邊的辦公大廈租的還是大肥家的物業。
    第一個項目，福田壹城中心項目，在紅樹灣畔，毗鄰華僑城占地3000畝，福田最後一塊濱海的商業地塊，慕容俊付出很大的代價才拿到。
    這塊地福田區政府一直想整體打包，建公園和住宅，但是上官不壞碧海藍天的設計完全吸引了區府要員，而新的壹城中將在碧海藍天的基礎上更加現代，更加注重城市綜合性的設計，相當於再造一個新城。
    真正吸引區要員的是，壹城中心將建立一棟全深圳最高的的最現代化的總高度將超越588米的遠超地王大夏的環宇中心。
    壹城中心項目涵蓋超高層地標建築，大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、寫字樓、公寓、住宅等，集購物、餐飲、文化、娛樂、辦公、居住等多種功能於一體，計劃在福田老破小的街道上重新打造形成一個獨立的大型商圈。
    慕容俊明顯更清瘦了，壹城中心項目的規劃讓他激情噴發，新項目帶來的新挑戰讓他沉溺其中。
    而張海海更肥了，因為慕容俊承諾一些配套給四海建設去做，很多應酬都是由酒量更好的張海海去應付去喝。
    太平洋建設本就是建設國家重大工程項目為主，對建設城市綜合體這樣的不過是小兒科，這也是上官不壞能找到的最好合作夥伴。
    太平洋建設有實力有資金，而上官不壞有前瞻性的大腦，有遠超同齡人的眼光和格局。
    最重要的是慕容黛一家都喜歡上了他。
    實際注冊資金50億的環宇國際集團上官不壞就沒想著避稅什麽的，多交稅才是特區學生的認識。
    連上交國家的稅都要想辦法鑽空子還談什麽情懷，還談什麽格局。
    認定了上官不壞這個妹夫的慕容俊就當50億是給妹妹的嫁妝了，也沒和上官不壞要錢，能盈還是虧全憑他的經營本事了。
    這事顯然也是得到了慕容黛爸媽的支持，要不慕容俊也不可能拿50億來敗家。
    “要不我還是出點錢吧。”上官不壞在慕容黛耳邊輕聲道。
    “嗯……不要……”躲在新壹家超市財務室和上官不壞親親我我的慕容黛又被他挑弄得意亂情迷。
    “要……還是不要……”上官不壞壞壞的道。
    “要……”慕容黛翻身作主。
    自己的快樂還是要自己掙取的。
    上官不壞錢沒有先出，但是先出力了。
    在出錢和出力之間。
    他選擇了出力。
    ……
    壹城中心項目慕容俊和張海海都出了大力，所以征地拆遷進度很快。
    完全是按照深圳速度推進。
    項目整體設計也同步進行，邀請了國內頂級設計師貝津銘進行設計。
    首先要確立的是588高的地標建築設計方案，其它設計都是在地標建築方案確定以後才能以最佳的配套進行整體方案設計。
    預見到深圳拿地越來越緊張的趨勢，上官不壞提出的唯一要求就是充分開發地下空間，一平方都不能浪費，3000畝地，就要有3000畝地的地下車庫或是地下步行街。
    至於預算當然是上不封頂。
    “你賬上才50億都可能不夠建設地標588高的環宇中心。”慕容黛聽了好奇了，看你怎麽空手套白狼。
    “因為你還不懂資本運作的邏輯。”上官不壞道。
    國外已經有很多成功的案例可以借鑒。
    銀行貸款：獲取土地後，將土地抵押給銀行，獲取開發貸款。
    例如，用50億購買一塊位於城市中心繁華地段的土地，這塊土地周圍高樓林立，交通便利，商業氛圍濃厚。抵押後，銀行根據土地的市場價值和開發潛力，可獲得數倍的貸款，比如可以獲得200億甚至更多的資金支持，用於後續的建築施工、基礎設施建設和項目推廣等環節。
    信托和私募融資：將土地證抵押給信托公司或私募基金，獲取額外資金。
    這些機構通常會要求高利率，但能快速提供大量資金。信托公司和私募基金在審核過程中會詳細評估土地的市場價值、地理位置以及潛在收益，確保投資的安全性。
    抵押後，土地所有者需按時支付高額利息，並在規定期限內償還本金，否則可能麵臨失去土地的風險。這種融資方式雖然靈活快捷，但風險較高，適合急需資金且具備良好還款能力的個人或企業。
    快速預售：在項目初期，通過預售快速回籠資金。
    預售活動通常會吸引大量潛在買家，他們對項目的前景充滿信心，願意提前支付定金或全款。
    用預售款支付部分開發成本，進一步減輕資金壓力，使得開發商能夠更靈活地調配資源，加快施工進度。
    同時，預售還可以提升項目的知名度和市場影響力，吸引更多投資者和合作夥伴的關注。
    高周轉模式：通過優化資源配置和流程管理，縮短項目開發周期，快速啟動新項目。
    這種模式不僅能夠加速項目的市場響應速度，還能有效降低資金占用時間，實現資金的多次循環使用。
    在高周轉模式下，企業可以更靈活地應對市場變化，提高資金利用效率，從而增強整體競爭力。
    與其他開發商合作比如大肥他哥張海海：共同投資，分擔風險和資金壓力，利用合作夥伴的資金和資源擴大項目規模。
    通過與經驗豐富的開發商合作，可以獲取他們在市場分析、項目規劃和施工管理方麵的專業知識。
    合作夥伴的豐富資源，如先進的建築設備和技術，以及廣泛的供應鏈網絡，能夠顯著提升項目的效率和質量。
    此外，共享風險和資金壓力不僅減輕了財務負擔，還增強了項目的穩定性和可持續性。
    這種合作模式有助於在競爭激烈的房地產市場中保持競爭優勢，並確保項目的順利推進和成功完成。
    引入戰略投資者：在項目早期引入投資者，提供資金支持，共享收益。
    這些投資者通常具有豐富的行業經驗和資源，能夠為項目帶來專業知識和市場洞察力。
    他們不僅提供財務支持，還可能參與公司的決策過程，幫助製定戰略規劃，優化運營流程，提升品牌影響力。
    通過與戰略投資者的合作，企業可以更快地擴大市場份額，增強競爭力，並在麵對市場挑戰時獲得更多的支持和指導。
    資產證券化：將項目的未來收益權證券化，通過發行債券等方式融資。
    這一過程通常涉及將一係列現金流穩定的資產打包成證券，如房地產、貸款或應收賬款等。
    這些證券在金融市場中出售給投資者，從而為原始權益人提供資金流動性。
    投資者則通過購買這些證券獲得定期的利息收入和本金償還，同時承擔相應的信用風險。
    整個流程需要經過評級機構的評估，以確定證券的風險等級，並吸引不同風險偏好的投資者。
    產業基金：成立產業並購引導基金，吸引政府和金融機構投資，撬動更大規模的資金。
    該基金旨在通過政策支持和財政激勵，吸引更多的社會資本參與，形成多元化資金來源。
    政府將提供稅收優惠、補貼等措施，降低投資者的風險和成本。
    金融機構則通過貸款、債券等多種金融工具，為並購項目提供長期穩定的資金支持。
    此外，基金還將設立專業團隊，負責項目的篩選、評估和管理，確保資金的高效使用和風險控製。
    通過這種方式，產業基金不僅能夠促進企業間的資源整合與優化，還能推動產業升級和技術進步，實現經濟的可持續發展。
    最後就是優化項目管理
    精細化管理：嚴格控製成本，提高資金使用效率，減少浪費。
    激勵機製：建立合夥人製度，激發員工積極性，提高項目運作效率。
    上官不壞和慕容黛說了這麽多其實是說給慕容俊聽的。
    慕容俊可能對建設相關的業務很專業，但是資本運作顯然還是一個菜鳥。
    當然上官不壞也是一個菜鳥，但是通過大量的海外資訊的掌握學習和他經係統強化過的智力已非比常人。
    當別人還是看山是山的階段的時候，他已經通過看山看到了山背麵的東西，看山不是山的境界。
    智力的提升帶來的是超強的邏輯思維能和透過現像看到本質的能力。
    壹城中心項目，在上官不壞的嚴密的邏輯體係下，隻剩下贏的可能。