楊磊正開始吃黃豆，聽到王一元的問話，笑了笑說道，老王，你問的這個問題簡直可以作為一個係統研究的大課題和好幾個子課題的。嗬嗬，題目太大，我一下子回答不了。

    任子平說，楊磊，你平時不是很能說的嗎，人送外號稱太平洋的小諸葛？

    楊磊又說道，我還聽小任說，老王你也有在做房地產方麵的研究，那我就更不敢班門弄斧了的。

    王一元和他們兩個碰了一杯，用紙擦了擦嘴巴，說，我們今天就是隨便說說，我不是科班出身，講起來還要向你們學習的。

    任子平想了想，說道，也行，反正我們今天都有空，有時間，我們小老百姓，不妨也來大膽的分析分析一下現在的房地產市場。

    王一元笑道，我看這樣，今天誰說的最有道理，誰說的最好，就不用他花錢買單了。行不？

    大家都同意。王一元說，那我就先來開過頭，算是拋磚引玉吧。其實房地產到現在，我們很多人都看不懂，總是調控來調控去。而實際的結果盡人皆知述，那又是什麽原因導致調控屢試屢敗，無終而果呢？

    任子平說，房地產市場按大的來講可分為兩個階段，05年3月底之前，從政策層麵來講，政府都是在搞活激活房地產市場。05年出台了很多的政策，這年3月底開始其實就進入了一個中國房地產市場的調控期。

    楊磊說，中國的房地產市場有沒有泡沫？我個人認為，從理性的角度來講，中國的房地產市是有泡沫的。我們2000年以後房價上漲是遠遠高於居住可支配收入增長，而且是持續的。

    任子平接著說，但是一直到目前，總體來講，前幾年成交量猛增房價普漲，還屢創曆史新高。那為什麽會這樣？

    楊磊說，我個人為，中國房地產問題產生的根源不在房地產，而在城市化，在多年來gdp為導向的經濟發展模式等等，有太多複雜的因素攙雜其中。所以，解決房地產所出現的問題，隻對房地產下藥永遠都是頭痛醫痛，不可能解決任何問題。

    王一元笑道，這樣，這些複雜因素中，我們把最主要的幾點給羅列一下，看到底有幾條可以列出來的？

    楊磊說，依我看第一個原因，還是因為我們國家在過去的幾年，特別是00年以後，經濟進入了一個快速的增長期。我們的收入也是處於增長，盡管是不均衡的。

    嗬嗬，媒體總喜歡拿靜態的房價收入比去比較，以此衡量我們的房價就高。任子平說，實際上因為收入增長較快，我們動態房價比是處於不斷下降過程中的。

    楊磊說，還有，經濟兩極分化較大，也就是說有一群高收入的人群，遠遠超過房價的增長，因此也支撐了中國的高房價。在這個過程中，相對的中低收入者他們就與市場的購買能力距離越來越大。

    他繼續分析說，第三個原因，我們是一個人口大國，又處在城市化的增長期。在人口出生高峰期，相當於是每十年就向世界貢獻一個中等國家的人口，所以住房的需求還是很大的。你們可以看看，現在基本上都是上一輩，甚至是上上的老人一輩，都在幫助孩子買房的。

    王一元點點頭，說，城市化的過程中，不同城市是不均衡的。我覺得未來中國的房地產市場主戰場仍在中心城市。這跟日本在七八十年代，日本的東京，都是這個結構，韓國的首爾也是。

    任子平表示認同。他說，房地產為如此之繁榮，還有一個原因，國家這幾年對城市的基礎設施投入是大手筆的，形象的說是政府往土地鋪人民幣。房地產企業什麽時候拿的一塊地，都會一夜間房價地價猛增。

    說的都很有道理，來來來，我們先幹一杯。三人於是繼續喝酒。

    楊磊說道，回過頭來看，跟貨幣的背景是也有密切的關係。我們的基礎貨幣的投入量很大。而同時，實體領域存在生產過剩，所以他們的競爭很殘酷，他們要用出口來消化剩餘的領域。通過出口帶來外幣，外幣帶來了的國內的貨幣的過剩。

    任子平笑道，這種過剩也使得實體企業把資金轉到了資產領域，因為賺錢更容易，大家都去炒房地產了。

    錢多了東西自然就要漲價，這是亙古都不變得道理。今天炒什麽漲什麽，都跟貨幣是有密切關係。王一元也笑道，再說了，民間資本投資渠道有限，銀行股票房產，有限的來源裏麵最安全的，看得見的，也就是房產了。

    任子平說道，我覺得地區政府對房地產產業的保護也是一個重要因素。我們的財政收入是吃飯財政，我們的建設是靠房地產，越發達的地區越知道經營土地。

    嗬嗬，這是自然，楊磊分析說，土地出讓金收入早已是地方城市最主要的收入來源，也是各地城市近年大規模興起的基礎設施建設的後盾。

    楊磊說，某種意義上講，我覺得對房地產調控最大的抵觸並非開發商，而是各地方政府。我們覺得地方政府對房地產還會高度依賴，地方發展的衝動是推高房地產的引擎，真要想抑製又談何容易？

    任子平說道，另外，政府對住房產業如何定位，實際上是不清晰的，很多時候我覺得政府對房地產的長效機製還沒有建設起來。

    他分析說，在經濟危機的時候要把住宅產業拉動經濟有利的武器，在房價過高，房地產過熱的時候，又把它作為民生工程。市場熱的時候強調的是民生，市場冷的時候作為一個拉動經濟的工程。

    王一元想了想，說道，政府有形的手和市場無形的手一直在博弈過程中。房地產市場現在是狗熊屁股硬壓下來，在需求未解未疏的情況下，一片冷清的背後，其實並沒有真正壓下去需求，隻要稍有放鬆，能量就一定還會反彈放量，巨大的需求正在待勢而發的。